2014年9月长沙商业地产动态报告.ppt

（2014年9月） 1、写字楼项目 2）热点项目分析——华远华中心 项目写字楼一共60层，其中46-60层君悦酒店、9-44层为写字楼、8层以下为酒店和办公配套及部分商业，共配置了16套电梯，首层设置11.4米大堂。 写字楼标准层面积约2480平方米，层高约4.2米，面积区间约80-350平米之间。分为低、中、高三个区，9-16层属于低区部分，18-30层属于中区部分，32-44层属于高区部分。 项目写字楼部分产品介绍 1、写字楼项目 2）热点项目分析——华远华中心 目前项目写字楼有两栋，其中1栋已被北京一家公司整体购入，现在认筹的这栋写字楼预计10月开盘，半层起售； 该栋写字楼28-44层开发商自持，将引进世界500强企业入驻； 自8月28日产品发布会后开始认筹，已有约5层写字楼被认筹，其中有2层直接认购；客群主要为项目一期住宅业主及其朋友。 项目动态 1、写字楼项目 2）热点项目分析——华远华中心 项目点评 优势： 区位优势：位于五一商圈附近，周边配套齐全，商业发展成熟，区位优势明显； 交通优势：距离地铁二号线湘江中路站不远，附近有地铁一号线，有约15条公交线路经过，城际铁路也在项目不远处，方便员工上下班及出差； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、酒店之间能形成良好的互补； 品牌优势：华远为品牌房企，商业综合体开发经验丰富。 劣势： 写字楼规模较小：项目写字楼只有两栋，商务氛围营造相对较弱； 商务氛围较弱：项目附近写字楼项目相隔较远，没有形成很好的商务区，商务办公氛围较差。 2、商业项目 1）热点项目分析——步步高新天地 项目概况 位置：长沙大河西先导区梅溪湖国际新城枫林三路与东方红路交汇处 开发商：步步高置业有限公司 占地面积：19. 80万平米 容积率：2 建筑面积：70万平米 商业建筑面积：商业街9万平米、购物中心17万平米、办公2万平米、酒店3万平米 开盘时间：2014年9月27日 销售价格：2-10万元/平米，均价8万元/平米 是否有返租：返租15年 返租方式：15年返租期以三年为一个阶段，回报率分别为6%、7%、8%、9%、10% 开业时间：预计2015年10月开业 步步高新天地 2、商业项目 1）热点项目分析——步步高新天地 项目这次推售的商业共有3层，层高5米，面积区间为12-500平米，主力面积段30平米左右。 根据房产官网显示该栋楼共有4层，一层划分了19间铺，二层划分了386间铺，三层划分了381间铺，四层划分成了5间，预计将做办公使用。 项目商铺产品介绍 2、商业项目 1）热点项目分析——步步高新天地 项目9月27日晚首次开盘，推出了约550套商铺，主力面积20-40平米。街铺最高售价11万元/平米，均价约8万元/平米，内铺均价3-4万元/平米。 当天认购190余套商铺（其中50套为步步高内部合作单位及公司员工购买），开盘当天去化率约35%。购买人群主要为私营业主、企业中高层、周边拆迁户等，大部分为长沙本地客源，还有部分周边城市如常德、株洲、湘潭等地的客源，大多是30-45岁之间、具有一定经济实力的群体。 项目动态 2、商业项目 1）热点项目分析——步步高新天地 项目点评 优势： 品牌优势：项目由步步高集团打造，商业运营经验丰富； 规模优势：项目体量大，尤其是纯商业就有约26万平米，能形成较高的集聚效应； 物业构成优势：项目由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、公寓、酒店之间能形成良好的互补。 劣势： 交通便捷性较差：项目离地铁二号线延长线终点站有一定距离，目前自有3条公交线路； 区位条件一般：项目位于梅溪湖片区的西北角，处于片区边角处，距离主城区及梅溪湖住宅区都较远。 周边商业氛围差：目前项目周边客流量缺乏，原著居民数量比较少，因周边地产发展所带来的新增人口数量有限。 2、商业项目 2）热点项目分析——五江天街 项目概况 位置：雨花区万家丽路与曲塘路交汇处西北角（雨花公安分局公交站附近） 开发商：湖南江域置业有限公司 占地面积：约8万平米 容积率：4.5 建筑面积：约50万平米 商业建筑面积：商业包括写字楼约30万平米 开盘时间：预计10月中旬 销售价格：3万-4万元/平米（商铺） 是否有返租：待定 是否统一经营：待定 车位：约2300个 2、商业项目 2）热点项目分析——五江天街 项目物业分为写字楼、商业、公寓、酒店和住宅，其中商业由底商和3栋独立商业组成。 一期将推出1号栋商业，共有3层。一层层高为5.6米，划分了28间铺，面积区间为30-80平米；二、三层层高4-4.5米，划分了5-6间铺，面积区间为400-600平米，设定的业态为餐饮类。 项目商铺产品介绍 一期 2、商业项目 2）热点项目分析——五江天街 项目预计一期10月中旬开盘，推出1、2、5号栋，包括住宅、