2013沈阳豫珑城市场分析报告.ppt

广场 餐饮娱乐区 锦锈文化区 民俗市井区 餐饮 休闲 公建 住宿 购物 三个主题区域坚持主题和特色业态 同时分别辅以其他业态 三国蜀汉文化 川西民俗文化 酒吧文化 张飞牛肉 锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来， 使顾客在体验文化的同时进行消费 锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业。 成功运作的必要条件： 极具当地文化特色的历史建筑或仿古建筑； 将民俗文化融入建筑及业态中，增加项目吸引力； 坚持主题业态为主，同时配合多种辅助业态，避免消费疲劳。 “文化+商业”类 商业街 特色商业街成功运作的关键 历史+商业 选址：城市核心区中心位置、市级商圈、周围有高端住宅支撑； 业态定位结合市场需求，同时多以餐饮休闲为主； 建筑形态结合当地历史文化特点，错落有致排列； 坚持特色化经营，通过各类活动增加商业氛围。 文化+商业 特色商业街地处城市中心位置 特色商业街建筑与城市文化的结合 特色商业街定位与市场需求的结合 特色商业街经营必须坚持特色化 整体思考 最终本案将形成极具历史文化底蕴的城市名片 首先整合沈阳历史文化资源，明确文化定位，提升商业街内涵； 借鉴沈阳传统建筑风貌，设计独特的街景小品，突出文化品位，形成商业街标志； 创造可体验性的场所，带动项目的可持续发展； 举办各类活动，炒热人气。 文化商业街打造思路： 沈阳历史文化综合型商业空白：业态单一 经营分散。 市场形势 大品牌开发商加入，激进沈阳整体商业发展，未来竞争更为严峻。 业态建议 业态建议思路 本案自身分析 商业市场分析 旅游市场分析 市场定位 功能定位 目标客群 业态规划 本案自身分析 自身定位：一张承载城市城市文化功能的沈阳新城市名片 占地3.2万㎡、建面16.2万㎡ 、地上8.4万㎡地下7.8万㎡、销售面积3万㎡ 业态分布 整体规划最能代表和展现沈阳历史和文化丰富性和多样性的历史街区 明清时代建筑格局，皇城边汗王宫复建，是沈阳历史文化风貌区的重要组成部分，在沈阳弥足珍贵 人工环境 人文环境 紧邻沈阳中街且与故宫一街之隔，西侧临近太清宫，地理位置极佳 本案具有丰富的文物古迹及历史建筑，具有浓郁的历史文化气息 拥有丰富的物质和人文资源，具备打造成浓缩“老沈阳”历史风情的商业街区 本案自身分析 历史文化体验的商业 缺失 沈阳需要一种怀旧的、具有历史文化内涵的商业街区 机会 餐饮、文化休闲娱乐 一站式购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成 历史文化街区的定位中，蕴藏着独特的商机和使命： 城市商业的完善、升级 传统文化的挖掘、弘扬 ——传统商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐的文化品位有待提升，具有历史风情的特色商业是沈阳商圈内留下的空白 商业市场分析 存在市场空白 沈阳旅游市场 存在的问题 旅游市场总体表现 旅游商业缺乏特色，对第二产业带动不强 旅游产品单一，旅游过境地 旅游服务水平有待提高 旅游产业对城市经济拉动作用不够明显 旅游过境地角色，游客停留时间短 游客总体消费水平低 缺乏综合性休闲型文化旅游景点 定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：完善沈阳旅游服务配套设施 ——沈阳现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游文化综合体，改变沈阳作为旅游过境地的尴尬角色 旅游市场分析 展现出浓郁的清代传统建筑风貌，既充分保留了历史古迹，又拥有繁华商业的集特色购物、地方风味餐饮、高品位休闲、娱乐、旅游观光为一体的复合型体验式历史文化街区 复合型体验式历史文化街区 吃、住、行、游、购、娱 定位关键词 市场定位 根据西区商业的建筑格局，建议东区分为不同主题层，经营商品同体差异化，在提高整体商业价值的同时，有效整合业态布局和项目整体的推广严密性，对投资者和日后经营业主更加具有引导作用。 东区 西区 1/有商业文化特色 2/呼应西区 3/可持续经营 功能定位原则 特色购物： 传统的、文化的、老字号的特色精品，购买沉甸甸的历史 风味餐饮： 特色餐饮、风味小吃、东北各地美食，尽享丰盛人生 格调休闲： 文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现沈阳历史底蕴和人文风情 旅游观光： 汇集知名旅行社，引进青年旅舍，倡导绿色出游 中式文化＋老沈阳韵味+新体验＋新格调 沈阳引以为豪的满清文化缩影，让市民和游客感知沈阳文化； 展现老沈阳传统商业民俗风情，让市民和游客经历一种与众不同的感官和情感体验； 让市民和游客沉浸在历史文化的精神洗礼中， 同时又能享受到现代都市生活的便利和舒适； 是都市人向往的精神胜地，让市民和游客有机会选择一种体验文化品位的格调生活。 功能定位 团体游客 个人游游客 中产白领阶层 大众消费者 定义 旅游观光，随旅游团出行 旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友