2013江西九江中房浔阳城商业定位及物业发展建议.ppt

本项目客源市场按类型分为：旅游客源、商务及会议客源、政府及事业客源、其他客源。 省内九江短途游旅客、华中、华南及华东等地区的中长途目的性旅游客，尤以前往庐山游玩后回程的旅行社团体客为重要目标客源 江西及华中区域的周期型商务客、政府企事业单位的接待和会议客，以及具备一定基数的九江中转型商务散客 他省及其他国家地区的随机旅游客及本地归宁探亲聚会消闲等偶发需求客户 核心客源市场 基本客源市场 机会市场 客户定位 从客源角度来讲，本项目的地理位置目前既不在城市未来规划的商业区或商务区，也不在旅游区（目前市内景点孤立、旅游链暂未成型），五星级最主流的商务客和高端度假旅游客都不在九江具备稳定基数，城市缺乏坚挺客源支撑，再结合本案区位考量，短期内不存在开发及经营五星级酒店的客观基础。 从财务成本来讲，考虑到五星级酒店一般体量较巨，品牌引入难度大，建设成本高，且基本以自持为主，三四线城市整体抵押贷款收紧套现难度增大；从平衡项目整体财务成本上考量不适合开发五星级酒店。 从经营角度来讲，现九江五星级酒店市场整体入住率较不理想，城市高星级酒店的发展阶段还需要很长一段时间才能培育成型，中长期内城市重点开发的八里湖新区可能会具备认知上的占位优势；从市场阶段及经营现状上考量，五星级酒店受制颇多。 因此我司认为本案不适合开发五星级酒店。 档次定位 精品酒店运营模式 模式特色 参考案例 管理模式 大型酒店集团的精品酒店 指世界著名酒店集团旗下的系列品牌中的精品酒店品牌 如喜达屋集团的W酒店、洲际集团的Indigo。 自行经营 委托经营 带资管理 专业精品酒店集团 指专门从事精品酒店产品开发与经营管理的酒店集团，具有代表性的是新加坡的悦榕度假酒店集团（Banyan Tree HotelsResorts），新加坡的阿曼集团（AMAN）同样是一个追求特质的精品酒店集团。 如悦榕庄、阿曼及GHM等 委托经营 单体独立的精品酒店 单体独立运营的精品酒店虽然市场份额与单体体量不算很大，但其不同于一般普通酒店的氛围和特性，迎合人们追求独特、与众不同的个性体验的需求，属于成本控制强，经营规模适中，盈利能力中上的的酒店产品，更有甚者自身成为一个旅游目的地，收获了经济与口碑的双重效益。 如上海新天地88城市精品酒店、北京的“摩登四合院”（CtCour）、浙江湖州具异国风情的哥伦波城堡、杭州的富春山居等，都独具特色。 自行经营 委托经营 自行经营结合国际品牌特许经营 结合业主酒店管理经验不足，以及主题型酒店运营时产生的实际需求，我司建议本项目酒店运营模式采取单体独立的精品酒店。 注：委托经营分为委托国际品牌酒店管理公司经营和委托国内酒店管理公司经营两种 经营模式定位 酒店名称 所在城市 酒店总建面（万㎡） 客房 配套设施面积 客房总面积（万㎡） 房间数 （间） 总面积 （万㎡） 其中 会议 餐饮宴会 休闲娱乐 其他 上海朗廷扬子精品酒店 上海 1.11 0.4 96 0.42 0.05 0.17 0.09 0.11 悦榕庄 三亚 5.5 0.45 49 2.12 0.03 0.75 0.82 0.52 安缦颐和 北京 1.1 0.3 51 0.51 0.08 0.15 0.21 0.07 安缦法云 杭州 1.25 0.95 99 0.51 0.01 0.22 0.16 0.12 首席公馆 上海 0.49 0.17 32 0.21 0.04 0.08 0.05 0.04 成都芙蓉丽庭 成都 1.91 0.6 196 0.79 0.06 0.30 0.22 0.14 上海璞丽酒店 上海 2.3 1.5 219 0.47 0.05 0.31 0.24 0.19 北京金台夕照会馆 北京 1.85 0.55 130 1.34 0.04 0.26 0.13 0.04 深圳威尼斯大酒店 深圳 5.8 1.55 375 0.64 0.07 0.78 0.45 0.04 北京瑜舍酒店 北京 1.43 0.64 98 0.42 0.03 0.31 0.17 0.13 选取国内10个精品主题型酒店，其中专业精品酒店集团管理4家、单体独立精品酒店运营6家。 注：会议功能配套为纯会议室，不包含宴会厅，宴会厅归为餐饮配套。 精品主题型酒店一般规模控制在1~1.5万方，客房数量设置基本90~125间范围内，配套面积以4000~5000平米居多 国内主题精品酒店案例 酒店名称 所在城市 酒店总建面 （万㎡） 客房总面积 占比 配套设施面积占比 总面积占比 其中 会议 餐饮宴会 休闲娱乐 其他 上海朗廷扬子精品酒店 上海 1.11 36.3% 37.84% 4.50% 15.32% 8.11% 9.91% 悦榕庄 三亚 5.5 8.2