2013无锡蓝光天一新城地块项目定位及运作策略.ppt

北塘区及市区 惠山区 滨湖及 东部产业区 客户结构演变 开发周期 前期 中期 后期 客户结构演变 惠山区地缘性首置刚需客为绝对主力 地缘性客户为主，此外外区价格溢出客比例上扬，改善型需求抬头 地缘性客户、价格驱动型和环境改善型客户比例差距缩减，客群购买力的上升可承受产品的溢价 看中控制得宜的总价，及设计合理的经济型两房及小三房户型，以及轨交便利度 主要归因于片区轨交人流拉大项目辐射范围圈，与老城区融合度增强，加之惠山区整体片区价格的优势，更利于客群的导入 区域更加成熟、配套相对完善，项目形象及口碑效应产生，及后续产品调性的渐次抬高，利于吸引更具购买力的本区及外区客群 年份 2014 2015 2016 2017 20% 40% 60% 80% 客户比例 2018 前期 后期 中期 区域发展中，配套未完善，客群辐射限于本区地缘性客户 紧邻的逐渐成熟的轨交运营线站点，带动项目客群辐射范围圈放大，外区价格溢出客比例上升 滨湖区价格驱动型和产业区的环境改善型客户比例抬头 片区更成熟，配套趋于完善，且项目口碑积累及形象树立，市区及轨交沿线片区的客户比例加大 客户演变 伴随轨交开通及区域规划配套的落实改善，轨交外区导入客比例将上升，依照项目三地块总体量推算，三年以上的推售周期进程中，客户将实现从地缘性刚需首置客占主流，到城区价格外溢客和环境改善型客群的比例上升的演变，中后期项目辐射力增强，将囊括更广的客户群体支撑，实现顺利销售及溢价提升； 三、项目定位及运作策略 常规主流户型+市场机会型产品线组合： 三、项目定位及运作策略 产品户型定位 面积段 配比 面积段 配比 主力产品 80-90㎡（两房） 40% 100-115㎡（小三房） 35% 辅助配置产品 70-80㎡（两房） 10% 120-140㎡（三房） 15% 市场占位：近郊新城中端高性价比社区 产品面积段设置原则： 结合市场占位，产品户型选取主流刚需型80-90㎡左右两房及100-115㎡的“2+1”房为主。 根据市场部分推导出的热销面积区段，本案主力户型设置为80-90㎡两房； 区域100-115㎡的小三房市场供应量较少，而去化情况颇佳，市场机会点价值突出，建议作为另一主力面积段产品； 70-80㎡的两房及120-140㎡的三房作为辅助配置型产品，以满足紧凑两房、舒适三房和品质改善型客户的不同需求； 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 三、项目定位及运作策略 产品户型定位 根据本地块质素以及项目定位，蓝光地产成熟的刚需产品——COCO系列可引入本案；小面积、多个使用空间，高性价比的产品将吸引刚需客户的目光。 修正后产品组合： 面积段 配比 体量 （万方） 套数 （套） 分布地块 主力产品 50-70㎡（小三房） 29% 10.22 1700 9# 80-90㎡（两房） 28% 9.94 1170 12#、13# 100-115㎡（小三房） 25% 8.69 805 12#、13# 辅助配置产品 70-80㎡（两房） 11% 3.73 495 12# 120-140㎡（三房、） 7% 2.48 190 13# 合计 — 100% 35.06 4360 — 修正后产品组合以50-70㎡小三房为主，其余产品面积段根据市场情况按比例设置，其中仍以80-90㎡两房及100-115㎡小三房为主。 注：未来可根据市场情况，在12号地块再设置部分50-70平米户型 西漳站 天一站 产品及规划分析 三、项目定位及运作策略 产品类型：1、受地块容积率限制，项目产品规划将以小高层、高层为主，因两者居住感差别不大，从降低建筑密度，强化社区景观绿化提升整体社区品质考虑出发，建议本案舍弃小高层产品，在9#及12#地块打造纯高层景观社区；2、同时鉴于目前市场洋房产品的稀缺性，在项目中配置少量洋房产品，拓宽项目产品线同时拔高调性。 规划原则：COCO系列为50-70㎡户型，置业客户为纯刚需客户，通过蓝光地产开发经验等因素，9#地块全部设置COCO些列产品；洋房产品舒适度较高，考虑尽量规避轨交的噪声干扰，建议布置于13号地块南部，其面积段以中偏大户型为主；80-90 ㎡及100-115㎡面积段产品为整个项目的共有主力产品，70-80㎡的辅助产品建议设置于临近轨交一线，而120-140㎡改善产品建议在13#地块优势景观位置（如中心景观楼王）处加以布置。 9号地块 用地面积（万方） 5.11 容积率 ＜2.0 产品类型 高层（18F以上） 主力户型 50-70㎡ 12号地块 用地面积（万方） 4.07 容积率 ＜3.5 产品类型 高层（24F以上） 主力户型 70-80㎡、80-90㎡为主 100-115㎡为辅 13号地块 用地面积（万方） 5.30 容积