2013招商小石城8期营销报告.pptx

招商小石城8期营销报告2013.08.18城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性……——雅各布斯《美国大城市的死与生》 大盘产业的崛起，城市显然是另一番景象万科城，一个与城市共生的名字中海国际社区，150万方水生态国际社区大盘，是一座城市的推动者 立于房产界的领导地位 展现的是一种全新的生活方式招商小石城—120万方大盘，五年成城：招商小石城上林国际会馆落成…小石湖路香樟林大道，绿树成荫…紫藤中央公园落成…小石城生活广场落成…招商小石城一至六期陆续交房…“招商小石城8期”之于整案的意义“招商小石城8期”为整案的公寓收官之作，在追求高溢价或是品牌传播上都具有指导及现实性意义；借“招商小石城8期”现场品质体验价值提升为接下来“招商小石城9期”别墅的面世做铺垫。小石城项目品牌招商地产品牌大盘后期利润最大化扩大品牌全市影响力招商小石城8期目标招商小石城8期目标【目标实现】可能性与方向选择现场体验极致化+营销价值最大化【目标实现背景】 政策与市场 客户定位与描述政策与市场一、政策及房地产市场发展区域研判宏观经济走势分析2013年上半年中国宏观经济并没有延续2012年底的反弹趋势，二季度以来已经出现明显的回落征兆；社会消费品零售总额国民生产总值(同比)7.7%7.8%相关机构预测二季度增幅7.5%出口同比增速放缓、进口有所改善固定资产投资总额进出口总额出口同比增速放缓、进口有所改善出口同比增速放缓、进口有所改善宏观政策分析主要是在金融层面收紧，利空市场，但影响相对有限；各地执行力度不一且低于预期，预留空间较大；苏州政策跟随南京，将以价格控制目标、严格执行限购限贷为主要内容，相比12年，今年后期苏州政策手段预测主要是在金融层面收紧，利空市场，但影响有限。全国仅一二线重点城市执行力度相对较大南京国五条细则出台，继续严格执行住房限购省市主要调控限购措施及目标税收措施北京3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。严格按个人转让住房所得的20%征收所得税，出售五年以上唯一住房免征个税。上海严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。重庆城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标，四月底向社会公布。严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。广州明确2013年广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；细则同时对限购进一步升级；至于备受关注的二手房个税问题，细则指出将严格执行“国五条”的相关规定。将严格执行“国五条”中关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。天津继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定, 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。确保2013年度新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入增幅；继续执行住房限购政策，继续严格执行差别化住房信贷政策；预售报价过高不接受物价等部门指导，暂不核发预售许可证；发挥税收调节作用，认真贯彻国家和省关于个人出售自有住房征收个人所得税的相关规定。苏州细则尚未出台，只公积金政策做出调整贷款额度：计算公式调整为借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额×10（倍）；账户余额不足1万元的，按1万元计算。贷款年限：按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。贷款资格：连续按期足额缴存公积金的期限，调整为十二个月以上。房地产行业走势分析13年行业指标整体有所上升，行业景气度转好；全国商品房开发投资累积增速商品房新开工面积累积增速数据来源：国家统计局房地产行业景气度方面，2013年年初开发投资及新开工面积同比快速增长，整体来说今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平；房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖。从房地产开发投资来看， 2013年1-5月中投资额达26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。政策及行业走势研判地方政府将迎债务还款期，财政压力巨大，中央经济结构调整决心强，而对房地产行业政策方面则趋稳；首先，2008年底为应对国际金融危机的冲击，上届政府启动了4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将