2013年成都保利春天花语定位及营销方案.ppt

保利春天花语 定位及营销方案;目 录;; 项目区位 项目交通 项目配套 项目指标;项目区位;项目四至; 城市主干道四通八达，路况良好，形成道路衔接顺畅的现代化交通脉络； 公共交通路网布局完善，临近3路、24路、512路、24路、747路、24路等公交站点； 临近地铁1号线延长线大丰站，逐渐实现城市交通提速； 项目2公里范围内有同品牌大规模项目——保利城。;; 项目占地80亩，4.0容积率，其中住宅建筑面积19.3万方，商业建筑面积为2.1万方。;本案周边生活配套成熟，交通便利，但规模小、容积率高，周边无较好的自然资源，并且2公里内有同品牌大规模项目——保利城 ——所以综合以上条件，我们为项目定出开发目标：;针对快销走量的开发目标我们需要思考以下问题：; 城市发展格局 区域市场形势 区域板块格局 区域产品特点; 规划范围： 西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大道；南至府河；北至香城大道及三河镇用地范围； 区域面积：总面积212平方公里； 总体定位：成都市中心城区北部副中心； 总体规划：2012年启动商品市场、货运场站、物流服务站、 仓储企业搬迁工作；以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点；绕城内不再布局任何批发市场；产业升级，高端商贸和现代物流产业为主导。; 国际商贸城：整体占地2090亩，总建面245万㎡，预计成形后将建成6万余个商铺，拉动直接产业人口近20万； 物联港：整体规划超过4000亩，目前已经启动五金专业市场销售，可容纳近2万户商家驻场经营； 商务中心：以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成，以知识产业、电子商务、商贸物流为主，是未来城北的商务中心。 未来预计有30万人迁入城北商贸区，住宅需求急剧上升，本案距商贸城仅3.0公里，具有良好的发展机遇。; 随着专业市场的外迁和国际商贸城的发展，区域房地产市场从2009年开始快速发展； 2011年北欧知识城、开元国际、大峰景、源上湾等的集中放量，新增面积出现井喷，成交价格攀升至5600元/ ㎡，供销两旺； 2012年以消化存量为主，借势五块石荷花池的搬迁，销量大幅增加，预计后市将持续存在供需两旺局面，竞争激烈；;;斑竹园板块;板块特征：以城北城区刚需及改善客群为主，套一至套三均有需求，主力产品总价50-70万/套。;;项目深访：以成都主城首置为主，对价格承受力相对较高，注重房间功能数量及舒适度，对套一至套三均有需求。;板块特征：以商贸城刚需为主，70-90 ㎡小套三畅销，套二为辅，主力产品总价40-50万/套。;;项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，生活配套、交通便利性、低总价及大面积赠送是项目热销的关键，保利城对项目有一定影响。;基本信息：项目毗邻地铁1号线延长线和地铁5号线，户型紧凑，面积小、总价低，开盘即热销。;项目深访：以商贸城片区首置为主，注重房间功能数量、项目品牌、生活配套、交通、低总价及大面积赠送是项目热销的关键因素。;商贸城;;板块特征：以商贸城刚需为主，70-90 ㎡小套三畅销，少量套二、主力产品总价40-50万/套。;;项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，居住环境舒适、临近商贸城项目规模大、低总价、是项目热销的关键因素。; 区域板块格局：荷花池板块主要以吸附城北首置为主；大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的首置及首改为主，产品供应及客户特点趋同，价格无明显差异。 其中保利城规模大，面向客群广，主要针对大城北所有相对有经济实力的刚需，其产品更为舒适，产品与客群与大丰其他项目有所差异。;占位于机遇与挑战并存的城北板块，为了本案能在竞争市场中占据优势，达到快销的目的，在此我们特别选取五个可类比项目产品进行分析，希望能为本案在产品定位层面提供参鉴依据。; 高层产品供应为主，总体去化均可观，月均去化在65-280套不等； 均价集中在5600左右，品牌开发商与普通开发商无溢价优势，说明当地客群更看重价格本身，对单价及总价价格敏感度高； 大峰景整体总体月均去化低主要原因是开盘较早，期间未放量，在2012年集中放量后，月均消化速度提升至65套/月。; 各项目产品套二集中在75 ㎡，套三单卫85-90 ㎡，套三双卫100-110 ㎡； 其中85-90 ㎡ 的小套三最为畅销； 保利城因面向品质型刚需，产品设计较为舒适。;蓝光花满庭户型设计赠送面积较大，但过于注重房间数量，过小的房间设计忽略了产品的功能性，未来居住将受到一定影响。;客厅开间3.7米，采用目前最流行方式做足20%阳台面积，并将其完全实用化;比蓝光舒适 比其余项目紧凑;城市发展格局：未来30万人口迁入城北商贸城片区，片区发展机会较大； 区域市场