2013年四川天亿射洪项目定位及物业发展建议.pptx

天亿射洪项目定位及物业发展建议【初案】本策划方案思维导图：开发商目标解析项目属性界定项目机会挖掘整体项目定位各物业发展建议项目分期与开发建议天亿目标：打造区域内高端商住综合体，以丰富的经营业态规划聚集人气，突破区域价值瓶颈。项目目标开发商设想该地块属于天亿旗下的纺织厂用地，工厂迁至大英厂区后，房地产开发的价值随市场升温逐渐体现出来，为将土地价值最大化利用，而自然涉足房地产开发。地块有较优越的地理条件，规划利好明显，但周边环境较为劣质。充分利用地形高差，规划特色商业，带动人气，后期住宅价值提升。距离老城区商业中心不足800米，本项目的发展有利于区域房地产的持续发展。本项目无论是城市交通关系，还是地理条件，做区域地标的机会都非常明显。做综合体，以商业人气提升住宅价值。深度挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套打造提升项目。其他：入市时机：希望能把握春节返工潮。开发商的困惑：住宅要卖出高价位，必须依赖于商业的拉动，如此大的商业体量主力商家如何填满？要不要规划四层商业，区域消费能不能支撑？地块北侧的农户要不要拆迁？上策解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报。配套成熟商业高价出售在区域配套成熟后，将商业出售实现最大利润后期产品配套在商业带动下，实现产品溢价整体价值最大化聚集人气，建立区域影响力利润提升，后期产品回报前期引入主力店营造商业氛围，增强客户信心前期以明星产品入市，实现快速销售，价值平稳回收快速回现前期价值平稳开发商目标小结：打造区域首个大体量商住综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流。做区域先行者，填补区域综合体物业空白，打造区域第一个中高端综合体项目。整体项目价值突破区域水平，前期以现金回流为主，中后期保证项目价值提升。项目必须保证稳定现金回流速度，以维持项目滚动开发节奏。本项目所处区位如何？有何优势和约束条件？开发商目标解析项目属性界定项目机会挖掘整体项目定位各物业发展建议项目分期与开发建议项目区位：位于射洪城中区，距离老城商业集中区800米，是成德南高速入城第一驿站。地块位置：射洪县太和镇新阳街（原：天亿纺织有限公司厂址）区位:项目位于城中区沱牌大道、新阳街交汇处商圈:隶属城市次级商圈，距离老城区商圈800米左右，距离子昂广场商业圈1500米。交通:距离城市主要商圈及县政府不超过十分钟车程老城核心商圈本案至绵遂高速至成德南高速区域配套：项目两面临街，交通便利，距离老城区商圈800米外，属城郊结合地段，周边内商业配套及基本生活配套缺失。太和镇是四川省射洪县政府所在地，历史曾被列为蜀中四大名镇之一，是川中商品的主要集散地之一。距遂宁59公里、成都160公里、重庆270公里。绵渝省道公里纵贯全境辐射各乡镇，涪江水运上通平武，下达重庆。幅员面积66平方千米，耕地面积25503亩，总人口26.2万。发展规划：射洪是唯一拥有三家上市公司的县份城市，是为数不多的常住人口近30万的县级城市，即将升级成为县级市，将面临更多发展机会。国民经济现状：GDP——2012年全县实现地区生产总值226.5亿元，增长14.1%。增速分别比省、市平均水平高1.5和0.2个百分点，在全市五个区县中GDP总量排名第一、增速排名第二。实现全部工业总产值324.3亿元，产值过亿元企业达72家；实现劳务收入32.1亿元。社会消费品零售额——社会消费品零售总额达60亿元，增长16.1%。全面建设小康社会的23个监测指标中9个指标提前达到目标，城乡居民恩格尔系数下降2%，全面建设小康社会进程位居全市区县前列。人均可支配收入：2012年城镇居民可支配收入18355元，增长17.6%；居全市第2位、扩权县第2位，农民人均纯收入8162元，增长14.5%。全县各项存款余额184亿元，比年初增长19.6%，其中：城乡居民储蓄余额139.7亿元，增长22.4%。全县移动电话用户数达48.3万户，互联网用户达4.9万户,民用汽车拥有量达2.85万辆。小城镇建设：全镇已实现村村通公路，村村通电话，电话光缆、光纤电视网络已覆盖全镇所有村社。城市街道面积超过50万平方米，太和大道、沱牌大道、仿唐子昂城和正在建设的西片区、涪江三桥等标志性工程为射洪赢得了“川中明珠”的美称。县城建城区正在向中等城市的目标大步迈进。城市规划：2013年射洪县城建成区面积32平方公里，城市人口31.42万，已达到中等城市水平。在城区改造了县地标建筑子昂城，并建设了新世纪广场、未来广场、子昂文化广场、盐井广场、滨江植物园及平安广场（避灾公园）等一批公共娱乐场所。周边环境：周边可开发用地稀缺，目前仅有一个在建项目，且临近本案。项目地块东面临河尚有待治理，现有建筑以厂房、农户和安置房居多，但交通到达性较强。周边商业市场特点：老城区以其便利的生活配套，人口相对稠密，