2013完稿02-辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告.ppt

* Q、鲅鱼圈区区域价值有哪些? “五点一线”国家战略大背景 “大连后花园”、山海林泉四大度假资源地 明确的度假城市定位 哈大高铁开通、营口机场在建，交便升级 战略性思考 * 布局未来战略市场 辽东湾 高铁旁 滨海避暑胜地 毗邻万科海港城和中南世纪城 * 1、度假，是大时代的需求。 根据世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过3000美元时，度假需求进入高速增长阶段。随着我国人均GDP超过4000美元，并持续快速增长，越来越多的普通人具备了度假的物质基础，中国已进入全民度假时代。 * 2、中产阶层度假，正成为大时代主流需求及趋势。 正日益蓬勃发展的中产阶层，数量已达2.3亿。身有大量余钱，又有精神上的强烈渴望，中产阶级正成为度假消费的主力，度假已成为中产阶层“新三件”之一：“投资(财产性收入)、度假(用于休闲、度假、养生)和文化消费(养身、运动、娱乐等)”。 * 区域 城市 城市 配套 交通 配套 13年7月房价 元/㎡ 特殊 资源 北方 鲅鱼圈 相对完善 哈大高铁、高速 5000 温泉 大连 很完善 哈大高铁、高速 11000 温泉 秦皇岛 较完善 京沈高速、机场 7400 ——　 唐山 较完善 京沈高速、机场 高铁（修建中） 8100 —— 　 烟台 较完善 机场、高速、高铁 6425 —— 　 威海 较完善 机场、高速、高铁（修建中）　 6100 —— 　 青岛 很完善 机场、高速、高铁 12000 —— 　 海南 三亚 很完善 机场、高铁、高速 15000-25000 气候 * 谁提前占领中产阶层度假， 谁将在未来地产发展趋势中占据领先地位。 * 对中产阶层度假来说，度假成本、度假体验、度假服务，是主要三大衡量标准。 南北选择的困扰：没有属于东北人自己的全民海边度假地；南下海度假长途耗时太长，老人问题较为折腾； 城市选择的困扰：东北优质海资源以大连居首且较少，但房价高昂，沦为富人的度假地； 鲅鱼圈的选择：金泰城等较早进入的项目，都只是以传统城市住宅思维开发、规划，度假及服务体验差，并非真正的度假产品。 洞察东北中产阶层度假 * 让人人都可以度假 中小面积段实用户型为主，大多中低总价一套。 承受得起的房价和物价，不分贫富贵贱，人人都有度假的权利 让人人都可以轻松度假 东北人自已的海度假地，距沈阳才250公里，哈大高铁仅三小时 让人更好的度假 运动、静养，亲情到爱情，从小孩、中青年到老年阶段，涵养人一生中的每一个生命周期，提供全、丰富而贴心的体验与品牌物业及度假服务 * Thanks! 本报告是严格保密的。 * 辽宁省营口市鲅鱼圈区 商品住宅市场调研报告 苏州伟业集团有限公司 战略发展部 2013.08.26 * CONTENTS 内容目录 1 城市发展研究 2 房产市场环境 3 项目战略思考 * 【城市概况】辽东经济区重要窗口，城市地位显著，综合实力处于 东北领先水平 城市美誉： 素有“渤海明珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾”美誉； 区位人口： 鲅鱼圈区位于营口市南部，即营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区距市区67公里，面积268平方千米，常驻人口43.1万； 城市港口： 中国沿海十大港口之一的营口港坐落于此，是东北腹地最近、最便捷的出海通道； 城市地位： 营口开发区的前身是原盖县鲅鱼圈乡，1984年5月设立营口市鲅鱼圈区，1992年10月，国务院批准设立为国家级经济技术开发区，成为辽东半岛对外开放的重要“窗口”。成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是营口市及辽东湾经济区对外开放的门户； 综合实力： 在国家级开发区综合实力排名中，名列第21位。在2012年全国市辖区综合实力排名中，名列84位，东北第二位。 市区 鲅鱼圈区 67KM * 【经济发展】近年来经济总量稳健上扬，为房地产业发展提供良好 的支撑，外来人口向心力强于其他地区 截止2012年底，营口市地区生产总值达1381.2亿元，鲅鱼圈区地区生产总值达600亿元，占比全市经济总量达43%； 从近几年鲅鱼圈区和营口市的地区生产总值对比来看，鲅鱼圈区的经济总量在营口市的比重越来越大，增幅高于全市水平，未来开发区相对于营口市的其他地区对于外来人口的吸引力将更大。 【备注：以上数据来源于政府统计部门信息】 * 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速平稳发展 2012年鲅鱼圈区城镇人均GDP超40000元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主； 鲅鱼圈区人口数量较少，产业以石油、化工、电力、钢铁等为主体，城市人口对于房地产需求逐步向改善型需求转变，从实际来看，城市房地产市场处于平