2013北大资源长沙麓谷报告71p.pptx

长沙高新区麓谷商业区A-4地块项目初步评估报告; 根据北大资源集团的战略布局和集团领导的安排部署，我们前期组织对长沙房地产市场进行了初步调研和前期跟踪，经过一个多月的努力，初步选择框定了长沙高新区麓谷商业区A-4地块项目，按照集团领导的安排，现将该地块及项目推进情况汇报如下：;; 1. 国家宏观环境分析 2. 长沙市概况及发展规划分析 3. 长沙市房地产市场现状分析 4. 宏观政策及长沙市场分析小结;中央经济工作会议：;1、宏观环境分析; 今年以来国内外经济面临较大的挑战，国家明显加快了政策预调微调的步伐，流动性持续放松，本年度央行二次宣布降息，这是央行时隔三年半后首次降息，预计对楼市将有利好刺激作用。 2012年1月以来，全国楼市整体成交量持续回升，3月以来各地政策有所松动，刚性需求积极入市，开发商明显加大了推盘力度，以价换量仍是主流，刚性产品持续热销；中高端项目亦加快入市,改善型的大面积产品成交回暖，整体市场成交回暖趋势得以延续。;政策启示;长沙市：位于湖南省东部 首批国家级历史文化名城； 我国南方地区重要的特大中心城市，综合实力位居全国前列，综合竞争力排名全国第九、中西部地区第一 ； 湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心 ； 中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、便利 致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地 ； 著名景点：岳麓书院，靖港古镇，天心阁，橘子洲，坡子街，马王堆汉墓 。;中部交通枢纽 国家一级口岸城市 ;区域性国际城市 ; ;A. GDP;D. 对外经济 ; 《长沙市城市总体规划（2003-2020）》长沙城市发展空间进一步拓展，总体规划4960平方公里，规划包括长沙县全部以及宁乡县玉潭镇、坝塘镇、菁华铺乡、回龙铺镇、夏铎铺镇、历经铺乡、双江口镇、城郊乡、金洲乡、白马桥乡、朱良桥乡和浏阳市永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡。到2020年，长沙中心城区城市人口规模为629万，城市建设用地规模629平方公里。 　　在城市空间结构上，按照“一主、两次、六组团”的空间结构，中心城区的城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。; ; ;长沙市中心城区土地利用规划;长沙市轨道交通规划：;长沙高新区概况;主要荣誉; 随着“两型社会”深入推进，长沙高新区管理体制不断创新，服务体系不断完善，发展环境不断优化，其品牌效应将日益增强。到“十二五”末，将形成一个千亿产业集群、10个百亿产业基地和30个十亿科技型企业，技工贸总收入将突破5000亿元。 目前高新区麓谷园区人口已超过30万，预计2015年末将达50万，2020年则将突破80万。长沙高新区将建设成为中部地区自主创新领航区、“两型社会”建设示范区和区域经济发展的增长极。;3. 长沙市房地产市场现状分析;2012年上半年长沙市五区宗地均价406.7万元/亩，同比下降65.63%，自去年上半年的超高地价以后，今年的地价下滑主要因成交地块相对偏远，商业用地减少，导致整体价格较低。 2012年上半年长沙内五区楼面地价1506元/平米，同比下降59.09%。随着上半年市场的遇冷，土地供应相对减少，且地块开发价值相对交地，多以底价成交，影响整体楼面地价的大幅下滑。;2012年上半年长沙土地市场总结;A. 长沙市上半年商品房成交情况：; 2）上半年全市商品房新增批准预售同比降低  2012年1-6月全市新建商品房累计批准预售749.82万㎡，同比减少14.90%，其中住宅批准预售591.99万㎡，同比减少26.52%。从走势来看，上半年仅4月新增批准预售量超高200万㎡，其余月份新增量均低于150万㎡。 ;B. 长沙市总体商品房成交情况：;2）区域供求;（c）住宅存量 主城六区住宅存量接近800万方高位，雨花区存量最大 ;2012年上半年住宅供应同比下降20%，3月底受政策利好消息，二季度供应上涨势头明显，同比跌幅减少，在住宅限购限贷的政策下，投资需求向商业物业倾斜，非住宅预售涨幅287%。 上半年价格同比小幅下滑，月均价格波动较大，区域差异化明显。;4. 小结;项目概况 地块指标 3.项目所在区域区位分析 4.区域周边项目情况分析; 项目位于长沙市高新区麓谷商业区板块，是长沙东西发展主轴的重要组团，周边交通发达，毗邻市政府、大学城等成熟板块，距国际机场约27公里，距市中心约4公里，距火车南站约7公里，距省政务中心约6公里。 长沙市委、市政府对麓谷商业区片区开发建设规划提出了明确定位：致力于建设成为高智力密度、高新技术产业聚集、现代服务业发达的新型园区和生态环境优美、城市功能完备的现代化科技型新城区，打