中山市“XX花园”前期策划方案.doc

中山市“XX花园”前期策划方案(整合) 前言 经过与发展商数次商谈后，本案对项目的情况进行初步的了解之后，结合经过对市场的理解以及把握，形成了这样这份比较开放型的报告。报告中所提建议未必完全符合发展商要求，但我们希望，这些建议能够提供给发展商更加宽广的思路，争取通过创新的营销策划思路，带给发展商以最大的经济收益和品牌收益。 由于本项目尚处于初期阶段，项目规划等基本元素尚在筹备之中，故我们在这份前期策划报告中，将重点放在市场环境、客户群定位与分析、项目建设规划等筹备性工作上，而对于后期的推广与销售部分则只进行了简略的描述。 初步提出了一个以顶级水景（全为高透明的活动清水）社区为特色的高档楼盘设想，旨在打造一个中山最具有特色、最具亲和力的楼盘，在为发展商争取经济效益最大的同时，也为发展商在房地产行业的持续发展打下良好的基础。 第一部分：宏观环境分析 一、中山宏观经济市场分析 1、中山市基本概况 中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和顺德市，西邻江门市区、新会市和斗门县，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。 全市行政管辖范围面积1800平方公里。总人口约为240万人，其中本市户籍人口140万人， 0～14岁的人口占16.14%，15～64岁的人口占79.32%；65岁及以上的人口占4.54%。 中山市设置19个镇（小榄、古镇、三乡、东升、大涌、坦洲、南朗等）、4个街道办事处（东区、石歧区即北区、西区、南区）、1个开发区（火炬开发区）。市政府设于东区松苑路1号。 2、中山市经济发展概况 截自2004年11月份，我市国民经济保持快速稳定增长，工业生产持续向好，固定资产投资趋稳，消费市场繁荣活跃，财政收入稳步增长，金融机构运行稳定，外贸出口发展较快，完成全年经济预期目标在望。 工业生产保持较快增长，效益显著提高 随着宏观调控各项政策的有效落实，我市工业经济出现生产快速发展、效益显著提高、亏损面及亏损额同时下降的可喜局面。截止至11月底，全市实现工业增加值338.93亿元，增长24.4%。其中，从规模以上工业企业经营情况看，完成工业总产值1523.26亿元，增长28.58%；产销衔接良好，产销率为97.02%，实现产品销售收入1468.99亿元，增长28.67%。生产销售的良性发展，带来了良好的经济效益。实现利税总额74.38亿元，增长30.8%，亏损企业个数减少3.16%，亏损额下降19.04%。工业经济效益综合指数达128.16%，为今年以来新高； 固定资产投资增速下降，增势趋于平稳 11月份，我市累计实现固定资产投资234.76亿元，增长18.58%，增长速度比上月回落1.4个百分点。从投资分类来看，房地产开发投资54.61亿元，增速达50.04%，所占投资总额的比重明显上升到23.26%，同比提高4.8个百分点；基本建设投资75.69亿元，增长20.46%，占投资总额的32.24%，同比提高1.57个百分点；更新改造投资27.05亿元，增长1.04%，占投资总额的11.52%。 消费市场繁荣活跃，物价高位运行 1-11月份，我市消费品市场保持较高水平的稳定增长。累计实现社会消费品零售总额163.05亿元，增长16.5%。其中：批发零售贸易业零售额为137.88亿元，增长17.4%；餐饮业为24.9亿元，增长12%。 物价水平持续高位运行。今年7月份以来，我市居民消费价格增幅在4%以上震荡上行，本月高达4.9%。其中，服务项目价格增长0.4%，消费品价格增长达6.4%，是今年以来单月最高增长幅度。 实际利用外资增长较快，外贸保持顺差 11月份，全市累计实际利用外资5.03亿美元，增长37.38%。其中，独资企业、合资企业、合作企业分别实际利用外资4.11、0.78和0.14亿美元，分别占全部实际利用外资的81.68%、15.58%和2.74%。独资企业是我市利用外资的主要形式。全市累计实现出口总值90.43亿美元，增长22.38%；进口总值51.67亿美元，增长16.9%，实现贸易顺差38.76亿美元。从出口的方式来看，进料加工企业出口52.84亿美元，同比增长18.89%，占全市出口总值的58.43%，仍处于主导地位，但所占比重下降1.71个百分点；一般贸易企业出口23.80亿美元，同比增长39.84%，占全市出口总值的26.31%，比重上升3.28个百分点。 财政收入稳步增加，金融形势稳定 今年以来，我市继续贯彻执行积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步涵养税源与开源节流，努力提高信贷投放对经济增长的效率，保证了全市综合财力增强和金融秩序稳定，截止至11月底，全市完成地方财政预算收入31.9