写字楼评价体系与产品设计要点.pdf

写字楼评价体系及产品设计要点 写字楼评价体系 写字楼评价体系类别 1、第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展 商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划 分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准； 最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。 2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体； 3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼； 写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。 综合品质之评价标准 顶级写字楼常规标准参照 1、楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流， 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建 筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道 宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6 米，层高一般在3.8米以上。 2、装饰标准 外立面:采用高档次的国际化外装修如大理石外墙 和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃 幕墙等材料； 公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分 的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地 毯； 墙面：应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊 顶，电梯间应为不锈钢、大理石； 卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等。 综合品质之评价标准 顶级写字楼常规标准参照 3、配套设施：应有配套商务、生活设施，如会 议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日 常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。 4、电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进 并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米 一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 5、设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系 统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布 线。 综合品质之评价标准 顶级写字楼常规标准参照 6、建筑规模：超过50000平方米； 7、客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的 跨国、国内外大公司、财团； 8、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司 管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办 公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统， 并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小 时的维护维修及保安服务。 9、交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性， 临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁 直达； 10、所属区位：位于主要商务区的核心区； 11、智能化：3A～5A； 12、开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。 综合品质之评价标准 甲级写字楼常规标准参照 1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其 收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为 大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等) ，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专 用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 2、建筑规模：一般2—5万平米。 3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品 牌代理等方面的业务。 4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保 安服务。 5、交通便利：有多种交通工具直达。 6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。 7、智能化：3A及3A以上。 综合品质之评价标准 乙级写字楼常规标准参照 1、楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但 建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响) ，有自然磨损存在，收益能力低于