中冶青岛百通李家庵项目市场研究及产品建议报告课件.ppt

* 一.区域经济及房地产发展 二.项目自我分析 三.市场竞争分析 四.项目定位初步建议 五.产品细部建议 1、立足于青岛市场分析 2、本区域竞争分析 3、片区属性分析 4、重点个案分析 三.市场竞争分析 1、立足于青岛市场分析 时间 各类住房 经济适用房 限价商品房 廉租房 2008年 1300万㎡ 32.5万㎡ 50万㎡ 15万㎡ 2009年 1500万㎡ 32.5万㎡ 50万㎡ 15万㎡ 2010年 1800万㎡ 32.5万㎡ 50万㎡ 15万㎡ 2011年 2100万㎡ 32.5万㎡ 50万㎡ 10万㎡ 2012年 2400万㎡ 32.5万㎡ 50万㎡ 10万㎡ 总计 9100万㎡ 约100万套 162.5万㎡ 25000套 250万㎡ 33500套 65万㎡ 13000万套 有图表中分析可知，未来青岛规划各类住宅面积达9100万㎡，不包括政策房在内，规划面积达8622.5万㎡，约92.85万套。 2、本区域竞争分析 项目所处为虎山娱乐休闲片区，根据目前发展及未来规划，可以和我们形成竞争的区域主要集中在十梅庵生态居住区，中央居住区，双峰山片区。 目前供应：6.9万㎡ 潜在供应：270万㎡ 李沧北部生态居住区， 中高收入人群的第二居所； 两个项目，帝都嘉苑，海信·南岭风情 目前供应：0.9万㎡ 潜在供应：176.4万㎡ 以生活居住为主，兼备现代都市 特征的青岛休闲体育娱乐中心； 万福山庄，金秋桂园 目前供应：4.8万㎡ 潜在供应：205万㎡ 依托商圈，大盘云集， 未来青岛的中央居住区； 百通馨苑，伟东·幸福之城，上王埠改造 潜在供应：160万㎡ 依托商圈，辐射发展 发展为以居住为主，商服为辅的旅游新 城区； 东李改造、苏家改造、郑庄改造 目前在售5个项目（约12.6万㎡），目前市场供应量较为平缓，但是潜在供应量 不容忽视（约811.4万㎡），竞争将会急了程度可想而知。 3、片区属性分析 区域位置 代表项目 人群认可度 李沧商圈区域 中坚·数码领地/百通大厦 1 虎山片区（本项目所在） 百通·尚风尚水 3 中央居住区 绿城·理想之城 3 十梅庵生态居住区 海信·南岭风情 4 沧口传统居住区 华泰·翠海依居 5 我们对东山峰景客户的调查发现，60%以上的客户认为： 本项目位置较偏；交通不便利，缺少生活便利性的基本配套。 虎山休闲娱乐片区 4、重点个案分析 天泰城一期：奥林匹克花园 天泰城二期：奥园二期 天泰城三期：迦南美地（一、二期） 效果图 天泰运动工厂 建筑：全装修小高层 / 绿化：58% / 容积率：1.8 / 面积区间：77-165㎡ 建筑面积：15万㎡ / 园林特点：梯田景观 产品定位：集高品质、低密度、高文化、环保节能、注重自然、强调邻里、配套完善于一体 4、重点个案分析 天泰城一期：奥林匹克花园 天泰城二期：奥园二期 天泰城三期：迦南美地（一、二期） 一、二期：主要是市区客户； 着重点：品牌，配套，户型（社区巴士和体育场） 群体分析：主要是白领基层，收入较高的外地来 青置业的新青岛人（比例非常大） 客群变化 目前：客户较分散，市内四区均有(城阳、即墨)； 着重点：配套-运动工厂，对年轻人冲击很大， 精装户型及综合品质； 群体分析：开通‘城际’班车及收费站取消后，越多 的年轻人选择那里； 应为有地上车位，所以地下车库销售不好， 目前入住率是很不错，约70%左右。 详细资料附件 综合小结： 1.目前供应量相对较小，竞争缓和，但潜在供应非常之大，近800万㎡，市场压力巨大； 2.对天泰城三期的客群分析，可以更好的为本项目进行客户及项目市场定位。 一.区域经济及房地产发展 二.项目自我分析 三.市场竞争分析 四.项目定位初步建议 五.产品细部建议 1、客群定位分析 2、项目定为初步方向 四.项目定位初步建议 1、客群定位分析 规划理念： 低密度产品、高层，产品丰富； 依山而住，泽地优居 拥山环水，生态住区 现代化、高品质的生活方式； 悠闲享受，远离喧嚣，退而不隐 产品构成： 洋房、高层 普通高层、精装小公寓 品质社区，生态公园 社区由年轻人、中年人构成，年 轻、追求品质、时尚； 项目配套： 商业街、会所 幼儿园 商辅 生活在公园 满足生活—工作—休闲的理想生活 拥山环水，尽享闲适 客群关注点 1、客群定位分析 1.1 客户调查问卷分析 1、客群定位分析 来青工作的新青岛人，追求品质； 资金相对薄弱，考虑购房性价比； 少部分本地人，置业考虑上班因素 本地人升级产品，第二居所； 年轻客群，注重综合品质； 市南、市北、四方区 李沧土著 客群定位方向 部分外来 关键词：品质、性价比、第一