奥园韶关项目投资可行性研究报告.doc

项目投资 可行性研究报告 （项目命名： ） 目 录 发展商概况（略）………………………………………………………………3 项目概况 ………………………………………………………………………3 项目选址 交通状况 自然环境 人文状况 周边配套 市政规划方向 项目所在市场状况分析…………………………………………………………5 国家宏观政策 地区国民经济总体分析 地区房地产发展、现状及走势分析 地区消费者购房置业心理分析 项目开发设想 …………………………………………………………………12 开发理念 规划特色 建筑形态与特色 技术经济指标 项目营销分析…………………………………………………………………16 营销目标 SWOT分析 市场定位 营销渠道 营销策略要点 项目经营方案 …………………………………………………………………23 销售模式 经营方式 开发建设方案 …………………………………………………………………24 建设方式 开发方案设想与分析 开发进度 主要工程的建设分期（略） 项目建设经营期工序表及网络图（略） 融资与资金筹措计划 …………………………………………………………25 项目投资可行性研究 …………………………………………………………26 项目概况（略） 投资分析主要技术经济参数与指标 投资估算与资金筹措计划 销售收入（住宅、商铺、车位）测算 经济效益评价 资金损益表与静态盈利分析 现金流量表与动态盈利分析 项目总体盈利分析 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 社会效益评价 结论与建议 ……………………………………………………………………49 发展商概况（略） 项目概况 项目选址 本项目地块位于xx市xx区xx镇东北角，呈半岛状凸出于xx河畔。项目占地约300亩，由南向北渐窄呈梯形状，西面约100米左右与丘陵山坡地相接，西北面接农民自建楼房，南面边界为xx市海豚水上乐园，其余边界均为江岸。本项目地块目前为农田，整体地形走势低洼平坦。 本地块在xx市区总体规划地块编号为A-5地块。 交通状况 毗邻耗资6342万元在建的连接市中心区的xx大桥，距xx市行政、经济商业中心区仅一江之隔，距xx火车站也只需15分钟车程；xx路延长段（在建）沿xx河畔途径项目东界；西南面是一条已规划扩建为一级市政路的xx路，计划在2003年建成通车。 作为城市新规划区，项目周边市政交通路网规划简捷通畅，纵横交错，使本项目的交通辐射力轻易扩展至xx市区的每一个角落。 自然环境 地块现状以农田、鱼塘为主，地势较为低洼平坦。在用地范围内基本无民房与厂房，基本无人为污染。项目南面为水上乐园，西面、西北面为黄岗山，东北面为xx河，xx河自西向东流经本项目地块恰好内弯往南下游，因此本项目东北向望江景观开扬，可望见xx河对岸帽子峰。本项目地块所在自然环境优越，依山畔水，实在是不可多得的“风水宝地”。 人文状况 xx有着悠久的历史和古老的文明、xx的人类历史可上溯到距今十万年前这已被曲江马坝人头骨化石的发现所证明。三国末年（公元265年），吴主孙诰置始兴郡，治所在曲江城(今xx市区)是xx市郡之始。隋开皇九年（公元589年）曾改设xx，取州北韶石山之韶字为州名、明代嘉靖二十六年（公元1547年）曾在曲江县武水边开设税关、清康熙九年（公元1670年）又将原设于南雄的太平关移至曲江浈水边，后又在曲江城北门外增设税关，xx之名即由此而来，xx人杰地灵，孕育了唐代名相张九龄、刘瞻，宋代著名政治家和外交家余靖等杰出人物，六祖惠能和尚选择xx为其禅宗南派的发祥地。作为马坝人的故乡，石峡文化的发祥地，是中华民族古老文化摇篮之一。广大地区主要使用二种汉语方言粤方言（又称广州方言）、客家方言。地方民间艺术主要有：xx采茶戏、花鼓戏、花灯戏、山歌剧、山歌、说书、快板、粤曲、狮舞等。市位于广东省北部北江中上游是粤湘赣三省的结合部北界湖南，东邻江西、河源，西靠清远，南临广州、惠州。地处南岭山地的中段，构造上属于华南褶皱一带的一部分地势北高南低，南岭山脉横贯北部。面积18594平方公里，约占全省面积的10.5%人口310万。辖北江、浈江、武江3区，曲江、仁化、始兴、翁源、新丰、乳源6县，代管乐昌、南雄2个县级市。市区三面环山，挟浈江、武江汇入北江，称三江六岸。广东省重要的重工业基地，粤北地区的经济、交通和旅游中心全市的政治、经济、文化、信息中心，以发展基础工业为主的工、贸、旅相结合的山青水秀的现代化都市。规划到2015年，市区总人口达8899万人，用地发展规模90100平方公里。市区城市空间形态将以“三山”（芙蓉山、皇冈山、莲花山）与三江六岸的地理环境为依托，延续自然形成的现状特点，呈较为舒展和开放的带状与组团相结合形式。城市建设将全力融合山水，继承城市历史