秦龙`凤凰城营销策划定位方案.ppt

营销环境分析 政策面不断收紧，调控浪潮未尽；年初至今，市场观望氛围浓郁 市场放量未见缩小，宏观开发总量持续上扬；针对刚需为主的市场争夺激烈 区域放量增长；且与临近楼盘在产品上相似度高，形象区分存在难度 舆论所营造的开发商形象欠佳；越来越多的地产广告难以为受众所信服 想要让项目销售大好、快速回笼资金，以上问题必需得到解决 使项目推出后，成为市场视线第一梯队中的核心 实现产品的快速去化，快速回笼资金 通过本案的营销策划运作 为项目品牌与开发商企业品牌建立一定的市场影响力 打造市场认可度培养企业品牌的跟随型客户群体 制造项目在市场上的轰动效应 在营销模式和核心卖点上使市场竞品短期内无法复制 核心的意义——也许，只需要六度 零公摊 零公摊的思路 业界惯用的方法“买房送房”——偷面积 1=计价套内面积 2=计价公摊面积 3=本应计价但却用于赠送的面积 现阶段普遍做法：1+2=房价 举例说明 1：套内面积100m2,2：公摊面积10m2，销售面积110m2 3：另送10m2的入户花园之类的面积 计价部分=1+2=110m2 这是传统的做法，现在我们来换一下 1+3=110m2 在销售面积相等的情况下 公摊不见了！ 零公摊 在这一前提下，六度的目标能否实现？ 消费者信任度 两极分化的社会形势 普罗大众的不满情绪 房价与收入的反差比 媒体、舆论的宣传口径 项目认知度 零公摊——有开发商零公摊售房了！ 老百姓的谈资 《XX市XX楼盘首创湖北零公摊售房先例》 省级媒体可预见的标题 现代社会，首创的总是最容易被挂在嘴边的 销售的火爆程度 零公摊——其实，哪里房子都差不了太多，零公摊？ 有点意思，先去看看。 买个放心吧，至少我自己能量出室内面积。 没人来，就谈不上销售；来的人多了，也就有了旺销！ 政治层面认可度 零公摊——房地产业身处风口浪尖，矛盾的不可调和性显著 货真价实的诚信地产，可树可立 企业品牌知名度 零公摊——有开发商零公摊售房了！ 楼盘在孝感！ 是秦龙集团开发的！ 企业品推的时效性原则，营造话题点，提升人气与知名度。只要有人经常把你挂在嘴边，你就不会被遗忘！ 业界的高度 零公摊——第一个吃螃蟹的人 第一个吃掉螃蟹的人 第一个用省力的方法吃掉螃蟹的人 在其它食客眼中，你就是图腾！ 项目推广思路 A、推广策略 B、广告策略 C、总体包装应用示例 Project marketing idea 市场突破点的关键 形象的高点 诚信地产商的打造 产品的高点 高科技功能人居的建立 整合推广的高点 整合传播优势建立 市场突破点的建立 市场突破点的核心 建立销售形式创新、综合效应第一的住宅典范 成为地产诚信的倡导者、市场引导者 推广策略 推广阶段划分—— 第一阶段：项目形象定位 目的:激发市场关注,充分预热市场。 任务：建立项目在市场中的整体形象，清晰地传递出项目的功能定位和 市场定位，塑造项目在行业中的领袖形象和区域市场中的超然地位。 措施：工地围墙完成，户外导示牌完成；软性文章炒作。 广告策略 目的：针对潜在客户重点宣传。 任务：切实地围绕蓄客做文章，按照制定的蓄客返推进度如期完成蓄客。 措施：硬性广告为这一阶段主要推广手段，同时配合以直接邮递性广告（DM） 第二阶段：蓄水期 广告策略 目的：在顺利完成蓄客任务后，将楼盘售卖出去是终极目的。 任务：完成项目蓄客后，以促动销售为主要诉求内容，强势而集中地展示项目的核心策略和可持续性的想象空间。 措施：同样，硬性广告是这一阶段主要的推广手段，利用各种媒介发布信息。 第三阶段：销售