福建莆田天龙商业项目操作方案.ppt

6、处理好“返租后遗症” 租赁返租协议到期后会出现“返租后遗症”。是否能弱化或解决该问题，有待于商铺业主委员会以及商业经营公司的成熟才能得到有效、彻底的解决。 国外流行的“认购面积，共有产权”的办法很好地解决“返租后遗症”，具体操作是开发商将物业划成几大区域，每个区域在划分成等面积的若干份，没个购买者可购买其中的一份或几份，所有购房者可以拥有这个区域的产权，每个物业住都可以拥有共有产权证。 7、合理的租售面积规划 购物中心在主题商场确定后，对商家品牌招商的比例应合理规划： 商业周期短，但商品较时尚的商户，适当于局势调整。 商业生命周期长、有稳定的销售业绩的成熟商户。 商业生命周期长、品牌度高、对消费者有长期感召力的商家 总面积的20% 总面积的30% 总面积的50% 以上规划可能商户变更周期快，但租售收入较高，同时也使商业项目时尚化，并富有活力。 带租约销售： 为保持本案的整体经营性，商铺面积应招进品牌专卖店。这部份商家拥有强大的经济实力和销售实力，因此租金较高，销售上可采用取先招商再带租约的形式销售给投资小业主，这部份商业面积将给小业主带来丰厚的投资回报。 二、商业的销售方式 直接销售： 在主力店和次专店的带动及品牌号招力下本案的20%面积可直接销售给一般个体商家或商铺投资客，不必招商或返租，这部份商业面积可为本案迅速回收投资成本。 二、商业的销售方式 * 天龙商业项目操作方案 厦门xxx房地产代理有限公司 2009-03-20 本项目操作构思 产品规划设计定案 商业分区定位规划、项目现金流测算 拟定商业价格策略 商业行销计划（业务、企划）实施 招商 对于莆田商业的思考 一、对于莆田商业的思考 目前莆田现有商圈商业的业种业态规划比较单一，缺乏科学性规划，还停留在传统老商业形态中，城区商业辐射力度比较差，大型综合诚信性商业欠缺。 1、大部分均是安置房商铺，难以规划。政府虽有规划景观，道路，但缺乏一体式系统规划和业态布局。普通属于市场自然形成，自然淘汰的布局形式。 2、购物环境缺乏科学规划，文献步行街是“有整无体”，外表有完整的步行街区，但内部业种业态错综杂乱，因此实现项目的环境规划的部分超越是完全可能的。 3、标准店铺受市场欢迎。一层面积集中于30－50平方米之间一拖二（三层连租）标准店铺较受市场认可，面积集中于30－50平方米的标准铺满足范围较大，可以适应很大部分经营者的需要。 4、文献路一街独旺，消费力外溢。 说明城区没有一个项目强有力的商圈和大商业项目可以支持接受莆田正在膨胀的消费力，这对于本项目是一个利好。 5、莆田商圈缺乏具备号召力的综合型卖场带动。 大型卖场在商业街和商圈中相当于一个引擎。但莆田市各个商业街甚至整个市区没有大型高档商场的存在。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 1、百货、超市业 莆田市的百货、超市业，主要以国货精品、凤凰百货、万家惠超市、绿洲超市为主，由于开店不多，市场覆盖力不够，商场缺少专业经营管理人才，营销推广落后，业态单一，服务欠佳，使整体经营效益一般。特别是百货业，更加难以维持，而超市业生意还可以，只要能在规模、选址、业态、推广、服务上有特色，超市前景应该看好，消费人群是周边居民及外来打工一族，市场潜力巨大。大唐广场引进家乐福，三信金鼎广场引进沃尔玛，具体操作与招商的成败有待市场验证。 目前品牌卖场是莆田区的一个空白，莆田中高端消费力较强，一般表现节假向福州消费转移，其主要原因是在当地没有形成品牌信誉较好的中型百货商家。因此这也是影响莆田现有商业结构一个很大的瓶颈，同时也是机会点。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 2、服装业 莆田市的服装市场，可以说是莆田现有商业店铺经营的主流，产品以男、女装、童装结合，总体上多色彩、多组合、休闲化，但普遍消费者对品牌追求不明显，只认当地认可的品牌产品，价格为中、低档（部分也与品牌打折相仿），走普通实用道路，整个区域缺少，时尚新潮服装、童装，开创时尚新潮服饰及童装，潜力巨大。专业的服装市场经营状况不佳，步行街服装规划性不强。服装业的系统规划尚有提升空间。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 3、餐饮、娱乐业 莆田市的餐饮、娱乐业，以荔城大道为代表的一条美食街，整体消费者为中、低档，生意红火，普遍消费者追求包厢消费，部分有小姐相陪。但城市餐饮品牌较少，大部分店以1、2、3层经营，缺少专业经营管理，出品、安全、卫生、服务、经营欠佳，对此引入品牌，互补不足，市场大有发展。虽然本业态集中在荔城大道周边，但由于餐饮业态区域性不强，仍具有相当的发展前景。 二、针对各种业态莆田市场表现分析 4、电子业 莆田市电子市场，主要由莆田电子城、学园北路电脑专卖街及永乐电器、国美电器组成，主要经营国内外电子产品