物业管理发展思路和机构设置探析.doc

物业管理发展思路和机构设置探析 　　物业工作简介：山东电力集团检修公司主要负责全省500千伏交流输变电设备、±660千伏直流线路及换流站的运检工作，涉及一个直流管理处和济南、淄博、临沂、青岛、济宁、烟台等六个检修分部，管辖±660千伏换流变电站1座、500千伏变电站29座。旗下物业管理公司多年来为其提供物业管理服务，自2001年以来分别对电力检修公司以及各分部探索实施了几种模式的物业服务管理工作。 一、电力检修公司物业管理朝向规模化方向发展 （一）规模化经营的必然性 物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。笔者认为公司的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化地为电力检修公司所属办公基地的建筑物、变电站提供规范化、制度化、专业化物业管理各项工作，充分利用有限资源，为企业提供物业服务，获取更多的经济效益。 （二）规模化经营的途径 扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在目前电力企业内部环境有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？ 1、优化整合，充分利用企业资源，明确分工加强专业指导。 由于各检修分部、变电站地域分散，从事物业管理或配合协调人员大都是来自变电运行岗位上的人员，专业管理水平层次不齐，基本上都没有参加过物业专业技能培训或条例、法律、综合知识学习，而由于管辖面积较小，又考虑到高薪聘请专业人员成本较高，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对提高物业管理行业整体水平不利，长期以来由于在这方面电力检修公司后勤管理服务的不规范，也使本应享受正常服务的物业所有人经济利益没有得到回报，使得各层面的人员提出了各种各样的要求，意见不断增多，极大影响了电力企业的整体形象。从长远来看，为促进电力企业健康发展，做为企业较为分散的、小型物业管理工作宜从整体工作大局着想，重新划分工作职责，实现生产要素的优化整合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过优化整合，建立一定的物业规模，促进企业内部各方面工作的共同发展。 明确分工加强专业指导内容包括：具体负责电力检修公司总部的物业管理，从专业管理的角度负责各驻外检修分部基地和变电站物业管理。各检修分部设物业管理处，根据工作量大小配置人员，负责办公基地及变电站物业管理、各分部物流配送仓储管理等工作，总部派人定期对各管理处进行专业指导。物业管理处负责辖区内检修分部的办公基地、公寓、食堂以及所管辖各变电站的安全保卫管理；绿化养护、修剪整理、小型绿化专业工作；卫生保洁清理、环境保护、垃圾的收集、清运，场区道路清理；室内外水电暖、空调系统等小型维修工作；从事物业人员管理制度、专业工作标准及考核办法的日常学习培训。 2、抓住时机，适时介入内部物管工作，适应企业发展。 检修公司内部的物业管理工作具有巨大潜力，可以说它能够吸引众多实力的物业管理公司的目光。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到电力检修公司这样具有非常特殊的分散地域开展工作和拓展服务业务都具有一定的难度。在从事公司内部物业综合管理工作的初期阶段，对检修分部和变电站有关政策规定的熟悉了解需要一个过程，在进行物业项目建设阶段的前期介入或竣工验收并接管这一过程之初，物业可能会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。同时，内部员工对公司统一进行物业管理的意识不够，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现工作推诿扯皮、损害企业形象等一系列问题。物业管理公司面对这些问题要与各检修分部各级人员加强沟通协调，提高对电力检修公司大局整体意识的理解认识。对此，从事物业管理的各级人员特别是对被管理对象原有的经济利益和特殊性必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在企业内部扩宽思路、站稳脚跟、扎实工作做准备。 我们的物业管理公司在开展工作的初期阶段，从经济利益、工作方式、管理思维上需做好充分的思想准备，传播物业服务专业工作理念，并使之具有“规模化、规范化、专业化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解各检修分部及变电站的物业状态，适应当地风土人情，积累物业管理经验。因此，只要各级物业人员坚持“注重细节，追求完美；规范管理，优质服务”的工作理念，加强“对内管理对外服务”，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理实际工作之中，我们就完全能够与各检修分部搞好工作协调配合，共同为提升物业管理水平做好各项工作而努力。 二、对区域化（各检修分部）的综合物业管理 各电力检修分部对任何单一物