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【北美购房网】 纽约租金 7 年增长 33%，5 条建议告诉你如何选择高 回报率房 美国房地产经纪人协会（NAR）在《2017 年美国住宅型房产国际交易调查报 告》中指出， 2016 年 4 月到 2017 年 3 月间，中国人在美购房再创历史新高， 以317 亿美元的总金额连续第四年稳坐美国房产海外买家的头把交椅。对此， 美国最大的房地产数据平台 Zillow 集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯（Aaron Terrazas ）在采访中曾表示，投资用途是推动中国买家在美购房的主要原因之 一。谈及房产投资收益，在这个“租售同权” 的新租房时代，租金回报率便是一 个不可不提的关注重点。那么美国哪些城市租金回报率更高？ 作为投资人， 我们又该如何选择高回报率的房产呢？ 全球各大城市租金回报率 根据 BWC 中文网今年 8 月初发布的信息，全球租金回报率最高的城市为达拉 斯（7.35% ）。在前十名的城市中，美国有三座城市上榜，分别是排名第一位 的达拉斯（7.35% ），第六位的洛杉矶（5.8% ）以及第七位的纽约 5.08%。此 外，加拿大的蒙特利尔，日本的大阪和东京也都有 5% 以上租金回报率表现， 成绩不俗。然而租金回报率背后究竟有怎样指示与参考价值呢? 该网站在计算租金回报率的过程中，采取公式：实际租金回报率等于（1 年租 金-房屋保养费）/房屋价格，在将房屋保养费忽略不计的情况下，得到上述数 据，因此，所得数据略高于实际，特此说明。 以美国上榜的三个城市为例： 首先，达拉斯（7.35% ）。其平均房价为$233,000 美元，在某知名房地产网站 上，达拉斯的房产市场健康指数是 9.7，被称为接近满分 10 分的“非常健康”房 产市场，仅有 0.1% 的负面资产反馈。这样的表现与达拉斯在 2016 年提供了 3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来 6.2%的人口增长密不可分。工作机会增 加和人口增长是促进房地产发展的长期利好因素。 其次，洛杉矶（5.8% ）。洛杉矶之所以能超越纽约也并不是空穴来风：这个被 称为海外投资人最喜爱的美国房产投资地之一的地方，房屋租赁市场的表现一 向良好。美国 7 月的租金指数显示，南加州的涨幅为 5.2%，这一数字不仅是该 地区 10 年来的新高，而且远高于 3.9%的同期全美平均涨幅。更为直观的数据 是，自 2000 年至今，大洛杉矶地区的房租涨幅达到 102%，同期全美仅为 72% 。 再次，纽约（5.08% ）。纽约在这一数据上的整体表现不错，据curbed 报道， 伴随着经济衰退的结束，纽约租金上涨幅度虽然变小了，但速度并没有放缓， 从 2009 年 12 月至 2017 年 6 月期间，纽约租金平均增长了 33%，年均增长 3.9% 。尤其是曼哈顿地区，受豪宅价格回调整理的影响，租金收益率或呈现些 许上扬趋势。 如何选择高回报率的房 众所周知，美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯，因此美国房屋产权是永久 性的。但令人惊讶的是，根据统计，美国人大约 7 年左右就换房一次。由于美 国没有户口的限制，工作地点变化，家庭人口变化，退休养老等方面都有可能 成为换房的原因。然而作为以投资为目的的海外投资者，自然不可能如此频繁 的更换房产。在这种情况下，如何选择适合的房产，以增加房产收益就显得尤 为重要了。那么作为投资房产主要收益的体现，在投资过程中该如何选择有较 高租金回报率的房产呢？或许，我们可以从以下几个方面做一考量: 1. 回报率有长短期收益之分 一般来说，短期收益指的是房屋价格不高，但租金回报率较高的房产。注重短 期收益的投资者较为适合在人口密集区域购置价格较低的二手房。而长期收益 指的则是区域位置好且房价较贵的房产。这样的选择可能短期的租金回报率并 不十分抢眼，但市场潜力与升值空间往往不可估量。对于这类投资者，热门地 区质量较高的商业房产会是一个不错的选择。例如纽约或旧金山等地，这里的 房产价格虽高，但市场潜力与升值空间也相对较大，且抗压力也比一般地区 强。 2. 适合的投资类型 对于很多首次投资美国房产的投资人来说，美国五花八门的物业类型可能会是 一个让人头痛的问题。独栋别墅，联排别墅，公寓，商业用屋，农场和空地等 等，不同的物业不仅在房屋外形与主张权利上有所不同，投资的收益和相关政 策也会存在差异。因此，投资者需要充分了解相关信息，明确自己的真实诉 求，经验主义是万万要不得的。 3. 实地考察的重要性 作为投资项目，物业的实际情况是决定其投资价值的