浅析建设国际旅游岛背景下海南省房地产趋势.doc

摘 要 海南省是我国南方重要的旅游城市，是我国旅游型城市的实验城市之一。海南省房地产近些年得到突飞猛进的增长成为支撑海南省经济的主要经济体模块，研究海南省房地产的现状和现存问题对于整个海南省的经济都有重要意义。 关键字：海南省；房地产；经济；泡沫经济 Abstract Hainan is an important tourist city in southern China, is one of the tourist city of cities. Hainan real estate in recent years been rapid growth in major economies module to support the economy of Hainan, to study the current situation and existing problems of the Hainan real estate has an important significance for the entire economy of Hainan. Keywords：Hainan Economic Real estate Bubble economy 目 录 论文正文 致谢 参考文献 附件：如程序海南是我国惟一的热带海洋气候省份, 是我国改革开放的重要实验田之一, 在全国房地产市场形成之前, 海南房地产业经历了20世纪90年代初期的恶性投资冲击, 房地产泡沫对海南经济的影响极其深远。近几年, 海南房地产业借助全国房地产开发热潮成功摆脱二十世纪房产泡沫破裂带来的经济影响, 走上了理性发展的轨道。研究海南房地产市场的发展现状影响和发展对策, 对海南经济持续平稳发展具有重要意义。 一、海南省房地产现状分析 在国家建设国际旅游岛的政策引导下，海南省的房地产的建筑增长速度较快。主要表现在海南省内建筑面积、海南省内房地产投资力度和海南省内房地产建筑面积等。针对具有标志性的数据如：房地产投资金额、房地产相关税收和建筑面积进行统计。 2009年房地产开发投资287.9亿元，同比增长44.3%占全国房地产投资的0.79%。2009年房地产相关税收收入70.92亿元，占地方税收总额的46.89%2010年1~6月房地产相关税收83.1亿元，是2009年房地产相关税收收入的1.17倍，占到地方收入的61.5% 2010年，全省房地产开发投资总额为467.87亿元，比上年同期增长62.5%，增加180亿元，增幅同比提高18.2个百分点。1988年4月, 国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下, 各地资本流向海南省; 1992年我国改革开放的力度进一步加强, 海南在一夜之间成为资本投机的乐园, 各级部门甚至一些高校、研究所在海南都设有办事处, 投资商、投机者云集海南, 房地产需求有了爆炸式的增长, 从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与, 多方炒作, 当年只要有地皮, 就能筹到资金; 只要有设计, 就能出售楼花；只要盖房子, 就能卖出去。在我国大多数省份当时城镇职工住房制度还没有进行货币化改革,当年海口海甸岛三东路的住宅被炒到7 000~ 8 000元/平方米( 2007年该区域新建住宅约4 000元/平方米)。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。 对于房价是否存在泡沫，中国现在较为权威的衡量标准有房地产价格泡沫标准和入住量衡量标准。 类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 表现 价 格 出售价格 价格收入比：1：6以内 1：10以上 接近1：8 房价增长率 房价增长率/人均收入增长1 房价增长率30% 房价增长率/人均收入增长1 涨价范围 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 出租价格 出租价格指数/CPI指数1 出租价格指数100 出租价格指数/CPI指数1 投资者心理 比较乐观 十分乐观 比较乐观 ，全年城镇居民人均可支配收入可以增长7%左右，农民人均纯收入也可以达到增长7%左右。但是城镇的收入增长水平比去年增长率下滑了一半。今年还有一个情况，就是它可能是20多年来首次出现农民的收入增长率和城镇的增长率差不多的状况，都在7%左右。类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 投资性购房比例 10%投资/总购房比例20% 投资/总购房比例20% 10%投资/总购房比例20% 表 现 供 给 开发投资增长率 3增长率/GDP增长率2 增长率/GDP增长率3 增长率/GDP增长率3 开发贷款增长率 2增长率/总