株洲大地国际商业广场定位策划报告_61.pptVIP

株洲大地国际商业广场定位策划报告 项目需要解决的问题 株洲商业分析 株洲商业分析---商业业态（主题定位） 受新兴零售业态的不断发展和创新的冲击，以及株洲特有的服装批发市场群影响，株洲百货业萎缩（以铜锣湾广场为代表），并开始谋求时尚化变身和经营定位调整，由多种经营转向主体性经营、主题经营，如铜锣湾百货已转为家具城，而东都文化商业广场都主打文化娱乐牌，以经营文化类用品为主。 除老牌家电连锁株百外，“国美、通程、家润多、步步高”等全国以及本土家电连锁卖场也相继入驻，并有进一步布点扩张的趋势，竞争极度激烈。 家乐福、新一佳、株百、步步高等超市大卖场都竞相在各大商圈划分势力范围，尤其以芦淞商圈竞争最为激烈。 芦淞市场群自身的改造升级如火如荼，产业升级改造后形象档次、货物品相、客流都有望进一步的提升。智超、中国城、银谷等专业市场相继问世，环洲城、南大门也蓄势待发，规模都在3万平方米以上，价位都比较高。在业态上，以上商业地产均以服装批发为主，缺乏可供配套的商业项目。 株洲商业分析---商业业态 汇金国际、时尚新天地等建筑综合体的底商，走都市购物中心路线，企图通过借助芦淞商圈内的巨大客流量及超市的聚客力，打造百货精品店，形成自身优势。 在芦淞市场群周边，逐步形成了以商务小户型住宅、写字楼和酒店公寓或产权式酒店为主的配套商业，如摩登摩天、中旺·锦安城、汇金国际、华丽三期、金锦·嘉悦产权酒店等项目。 从株洲商整体业地产开发来看，已经初步形成了芦淞区以服饰市场为主，石峰区以灯饰、建材、工业品、农业生产资料交易市场为主，荷塘区以汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局。 株洲商业分析---商业业态 株洲商业分析---商业业态 株洲商业分析---商业业态 三维商业定位法 关键，在于找出商业策划定位的魂 通过以上分析，本项目商业形态可以考虑的方向为： 专业市场个体商铺 （部分面积） 品牌直营/加盟专卖店（部分面积，店中店，但要主题特色鲜明， 以突破现有格局） 展贸中心----批发市场升级形态 综合各种因素，旗舰提出本项目的定位方向为： 新时尚中心（展贸中心）＋专业时尚小商铺＋ 品牌直营/加盟专卖店 案例启示： -----广州海印缤缤广场，首个创新型展贸中心 旧缤缤环境与传统---- 一直是广州高档服装的批发市场 周边为酒店群 周边有数个服装批发群落 购物中心、大超市、大卖场等新零 售业态进入中国，其经营方式、服务功 能、物流配送等方面的优势显著 服装批发市场受影响萎缩，目前广 东5成批发服装批发市场亏损。 中国服装业进入品牌发展时代 创办缤缤时装周，开展品牌的发布会 组织品牌静态订货会，让优秀品牌展示设计文化 组织经营商们出国学习国际同行的品牌营销方法 建造一个面积达1000平方米的时装发布厅方便时装展示和产品发布 邀请广州服装设计师协会、服装设计师工作室入驻 广州服装设计师协会 香港服装设计师邓达智工作室 国内著名设计师刘洋工作室 欧盟服装组织广东联络处 海峡两岸三地500多个外资、民营、国有企业的顶级服装、皮 草、皮具 品牌建立了品牌旗舰店和营销中心 广东的名牌服饰、名牌企业纷纷进驻 1～2期3万平方米营业面积全部租满 方案运作 定位：展贸中心 时尚采购中心和时尚文化休闲中心 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 产品 设计空中花园，考虑露天T型台和品牌活动秀场地 充足的停车场与停车服务 首层考虑设置独立的品牌店门 加强出入口的趣味性与格调 内部高格调装修形象 增加整体的趣味性，以加强项目识别（天幕等加强趣味性与识别性的功能性装饰） 商铺间隔考虑展示、陈列的需求 商铺设置展示陈列与贸易谈判结合的办公间 设置专用展示陈列空间 设置品牌及时尚发布厅 方案运作 方案运作 方案运作 方案难点 市场分析——定位分析 项目分析——定位分析 三维定位法 1、从开发价值最大化考虑，建议做塔楼，在户型上以小三房和两房（90－130㎡）配合部分小户型（50－70 ㎡ ）为主，在保证单价的同时控制总价。 2、从项目所处的地段来看，利用项目周边成熟的配套、江景以及空中花园、飘窗的设计，可定位为中高档的双景高层公寓。 3、从商业定位配套考虑，住宅可定位为商务公寓，并通过环保设施、智能化设施和简装修提升项目品质，做到“闹中取静”。 与服饰设计业的联合 与时尚界的联合 经营培育期考验管理运营商 如何形成展贸中心的权威性 需要2～3年时间熟场 在当地无现成的操作经验和卖场可供借鉴