农用地分等定级估价专题.ppt

一、农用地分等 涵义 对象 原则 技术路线 标准耕作制度及指定作物 农用地分等单元的划分 确定分等因素及其指标、质量分 农用地等别的确定 农用地分等成果特点 （九）农用地分等成果特点 二、农用地定级 涵义 对象 技术路线 整理分析相关资料 划分定级单元 建立修正因素体系 农用地级别确定 农用地级别分布规律 （四）整理分析相关资料 （六）建立修正因素体系 2、修正因素及权重确定 基于因素因子选取原则，结合当地实际，广泛听取各方面意见，参考《农用地定级规程》规定，运用特尔菲法等专家咨询对各种因素和因子进行筛选，构建农用地定级影响因素因子评价体系，并确定各因素的权重。 中心城镇影响度、农贸市场影响度和道路通达度。 （六）建立修正因素体系 3、修正因素的量化 影响农用地价格的各个土地因素，按不同的分类方式，可归入不同的类别。在因素因子评价中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为点状因素、线状因素和面状因素，按规程要求计算各因素作用分值。 （一）农用地基准地价评估 评估原则 （二）征地区片综合地价测算 征地区片特征： 同一征地区片的土地质量基本相似，农用地等级相同，土地利用与农业经济产出水平也相一致。 同一征地区片的区位条件相一致，土地非农开发利用的潜力相当。同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似。 同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致。同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。 征地区片划分原则 相对一致性原则 多因素综合评价原则 与行政界线一致性原则 征地区片划分方法 综合判定法 农用地级别调整法 多因素综合评价法 农用地价格因素修正法 计算区片农用地价格 确定修正因素、权重和系数 修正因素主要考虑人均耕地数量、土地供养能力、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平为重要因素 计算征地区片价 征地案例比较法 选择征地案例。选择三个以上有代表性的征地案例 统一可比内涵。按照地上物和土地分开测算的原则将青苗补偿费、地上附着物补偿费和其它临时特殊损失的补偿费用等剔除出去。 进行比较。应考虑区域因素、个别因素和时间因素等 计算征地区片价 5、社会保障费用测算 按照全省统一规定，社会保障费用目前仅指养老保险费，其测算以县市为单位进行。按省和当地社保部门相关标准确定，养老保险费用被安置人口每个人所需缴纳的费用额度表示。其测算方法是以城镇居民最低生活保障标准，按15年趸交进行测算。 1、收益还原法 年总费用的分析计算 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。 1、收益还原法 确定土地还原率 ★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法 2、市场比较法 收集与选择比较交易实例 ◆首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于邻近地区或类似地区的实例; ◆ 用途应相同; ◆ 价格类型应相同或可比; ◆ 成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年; ◆ 应尽量为正常交易; ◆ 应至少选择3个可比较实例。 2、市场比较法 建立价格可比基础 ◆统一地价内涵; ◆ 统一付款方式，应统一为在成交日期时一次付清的付款方式; ◆ 统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位; ◆ 统一币种和货币单位。 2、市场比较法 交易情况修正 非正常交易情况的判定 交易情况修正 测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。 2、市场比较法 期日修正 影响因素修正 土地使用年期修正 确定待估农用地价格 3、成本逼近法 估价步骤 判断评估对象是否适用成本逼近法; 搜集成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料; 求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润、增值收益; 求取待估农用地的价格; 确定已开发土地的修正因素，并进行修正; 确定待估农用地的最终地价。 3、成本逼近法 确定土地取得费 农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 确定农用地开发费 农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用。 确定各项税费 主要是指取得待开发农用地和在进行农用地