亭湖区项目前期市场分析报告书.doc

关于商务城二期项目土地情况 一、盐城市基本情况 1、盐城简介 盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望是江苏省省辖市中面积最大的市。158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万）。 对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通高铁预计在2014年通车，沪通高铁的开通必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。 2、城市发展规划 根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。 其中城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目； 河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的下一轮重点，具有较大的发展潜力（恒大集团于去年五月份在此区域取得项目）。 城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。 城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。 3、项目区域简介 ① 区域简介 亭湖新区是全市23个市级服务业集聚区之一，位于极具升值潜力的盐城大市区河东新城核心区域，东临环保产业园，南承市开发区及汽车城、大学城，西连火车站、汽车站与老城区隔河相望、无缝连接，北靠大洋湿地公园及盐城国际机场。新区规划面积1.64平方公里，是盐城政治、经济、文化、教育、商业的副中心，位于国家三级航道—通榆河东侧，产业基础坚实，教育资源丰富，交通条件便捷，堪称“盐城浦东”。 目前河东区处于发展初期阶段，周边配套尚不完善，且配套档次较低，周边以旧居民区市政、工厂为主，区域正处快速发展阶段，河东未来规划城市建设用地面积为1944.98公顷,居住人口规模约为14万人，以工业、住宅用地为主，后期配有一定量的商业配套。 ②区域配套 学区: 河东区内有盐城实验小学、景山中学高中部，未来教育配套前景较好。 盐城亭湖区实验小学位于河东区域，为九年制学校（盐城小学河东分校区）教育质量良好，现已正式入学。 景山中学为盐城较好的中学，河东规划有景山中学高中部，学校正在建设当中，预计2013年将可以正式入学。 交通： 火车、汽车站：我司亭湖项目距离5分钟车程，两客运站贯穿整个江苏区域，是盐城通外外界的重要通道。 南洋飞机场：我司亭湖项目离机场10分钟车程，机场目前已开通盐城至北京、广州、南通、昆明、长沙、上海、台北、香港、韩国首尔等地的航班。 城市快速公交（BRT）：B支1线经亭湖大道西延青年路直达市中心仅需10分钟，东延环保大道直达环保产业园10分钟，途径我司环保园项目，与绿地商务城项目达成两点一线。 沿海高铁：预计于2014年通车，直达上海仅需75分钟，缩短了与长江三角经济圈的距离。 行政、医疗： 商务城东北侧是亭湖新区医院和市妇幼保健院；项目西面即是在建中的亭湖区艺术中心；项目南面有盐城师范学院、盐城经济开发区（国家级）、东风悦达起亚等。国际会展中心、开发区招商大厦、亭湖区政府大楼、迎宾馆、世纪大道通榆河大桥相继落成，相关配套服务齐全。 二、房地产市场分析 1、2011年市场回顾 2011年1-12月全市共成交商品房133.68万平米，月均成交12万平米。销售价格看，全年盐城商品房保持缓慢增长，市场受全国市场调控影响。盐城下半年成交量开始逐渐下降，随着调控进一步加剧，2011年盐城房地产市场受到一定的影响。 2、2012年房产市场 2012年一季度盐城多数银行下调首套房贷的利率执行标准，中行、农行回归基准利率，建行和工行也做了适度调整，其他商业银行也基本下调上浮幅度或回至基准利率。随着信贷的政策的宽松，盐城一些楼盘纷纷调低开盘价或推出层出不穷的促销手段吸引注意，抢夺市场成交率。随着恒大（精装4980起价）、华润相继推出低价的新盘后，市场置业的氛围也逐渐火热起来，成交量大幅上升。2012年一季度，盐城月均成交11万方，较2011年4季度末月均增幅7%；而2012年4月上半月盐城市区商品住房供应24259套，新增643套，环比增长94%；新增面积6.82万平方米，新增面积环比增长104%。商品住房销售416套，环比增长28%；销售总面积为4.8万平方米，环比增长50%，供应和销售量环比双升，市场在刚需的引领下市场逐渐进入良性循环，开发商也在进行一系列的调整和活动，满足不同人群的置业需求。随着一年一度的春季房博会即将召开，从4月开始将有多个项目开盘或推出房源。其中不仅包括满足刚需族的产品，也会陆续出现满足改善性需求的大户型、