不确定性分析(上课正式版任务导向学习材料).doc

学习情境 3 不确定性分析 项目一旦投产，将会面临各种的、各种因素的影响，有有利的也有不利的。项目最初的经济这些诸多因素的干扰结果变得有浮动和变化。 1、不确定性产生的主要原因： 客观原因：主要是环境因素的变化,使得影响方案经济效果的各种因素的未来值带有不确定性。 主观原因：预测人员统计的误差、预测模型的不适当简化等。 2、常见的项目风险因素 ①信用风险 项目参与方的信用及能力 ②建设和开发风险 自然资源和人力资源；项目生产能力和效率；投资成本；竣工延期；不可抗力 ③市场和运营风险 市场竞争；市场变化；技术变化；经营决策失误 ④金融风险 汇率、利率变动；通货膨胀；贸易保护 ⑤政治风险 体制变化；政策变化；法律法规变化 ⑥法律风险 有关法律法规不完善；对有关法律法规不熟悉；法律纠纷及争议难以解决 ⑦环境风险 3、不确定性分析的目标可靠和，就需要从经济上 4、不确定性分析的主要方法 盈亏平衡分析：确定盈利与亏损的临界点。 敏感性分析：分析不确定因素可能导致的后果。 概率分析：对项目风险作直观的定量判断。 学习情境3.1 盈亏平衡分析 各种不确定性因素（如投资、成本、销售量、价格、项目寿命期）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时（即盈亏的临界） 思考题：5元，其他相关费用20元/方。 问：①该厂每年出售多少方沙子方能不亏本？ ②如果每年产沙量为降低砂子价格到多少仍然不亏本？ 一、线性盈亏平衡分析方法 2、主要任务 找出不确定因素变化的临界值，断定投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 3. 产品的生产成本和销售收入的组成和关系组成 销售收入＝产量×价格P （2）盈亏平衡关系 销售收入， 。此时 此时的产量称为盈亏平衡产量，即 项目设计生产能力为 按设计生产能力生产时的最低价格为即生产时的最低称为 若以，资金收入或支出）为建立，则 称为， Q*盈亏平衡。 练习题1 某工程设计生产能力12万吨/年，单位产品售价510元/吨，总固定成本包括：固定资产建设费折旧每年，元，其他费用4：人工费，材料费9，动力费，包装费其他， ①计算以产量、生产能力利用率及价格表示的盈亏平衡点，并画出 ②若该企业想要年盈利，销售价格不变，需要年生产多少件？ 练习2.填“大”、“小”。 盈亏平衡点越大，投资风险越（ ） 盈亏平衡点生产能力越小，投资风险越（ ） 盈亏平衡点销售价格越大，投资风险越（ ） 固定成本占总成本比例越大，投资风险越（ ） 二、非线性盈亏平衡分析C=R（即收入等于）。： 三、互斥型方案比选：两种挖掘机5TT型年折旧，每挖一方土费用15年折旧7，每挖一方土费用9某需挖土，用哪种挖掘机比较经济？当挖土量用挖掘机比较经济？ ： 方案 固定成本（万元） 单位变动成本（元/方） 塔吊运输 100 160 商品混凝土 0 280 泵送混凝土 600 100 试根据砂浆运输量确定输送方案。 学习情境3.2 敏感性分析 ??如果项目投资了，建设并投产了，投资额、建设期、产品销售单价、年运营成本、销售数量等都会与决策时有所变化，从而引起项目风险变大，那么这些因素中哪个因素的变化对项目影响更严重，即项目盈亏对那些因素更敏感，需要投资者去分析，从而做出更好的防范与控制，所以接下来将学习不确定性分析的第二个内容——敏感性分析。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 ?影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 ??作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。 3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/5%，该项目的预期利润单价、单方变动成本、销售面积、固定成本进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = CF + ·X + E，即收入=固定成本+变动成本+利润 （P:单价； X