世联_江苏常州万博湖塘工商所项目商业策略总纲.doc

世联_江苏常州万博湖塘工商所项目商业策略总纲 市场定位：中心商圈主要为中高端消费，区域副中心商圈以中低端消费为主。 功能定位：中心商圈覆盖消费全流程，区域副中心主要满足周边居民家庭日常机能消费。 辐射范围：中心商圈辐射范围覆盖全市，区域副中心主要辐射周边。 租金状况：区域副中心商圈与中心商圈租金差距明显。 整体市场特征 常州市2010-2020城市总体规划：重点发展新北、武进商业 商业用地 从常州市城市总体规划来看，未来商业的发展布局主要在新北及武进两大区域。新北商业随着万达、常发等综合体商业的兴建处于逐步发展阶段，武进区则在乐购商圈基础上逐步形成花园街新兴商圈及武宜路未来商圈共同繁荣的发展格局。 整体市场特征 常州商业发展呈现“一个传统中心、多个区域副中心”格局； 中高端商业主要布局中心传统商圈； 区域副中心商圈与中心商圈发展水平差距明显； 城市未来商业发展规划以新北和湖塘为主。 区域性商业以中低端、居民生活家庭消费和服务支出为主； 整体市场特征总结 湖塘区经济发展迅速，都市商业发展已步入稳定阶段，购物中心形式商业体系开始提升 湖塘镇人均GDP达到7189美元 集市amp;沿街商业 大型综合超市amp; 专业店 仓储式购物中心 便利店 都市MALL 郊区MALL 百货商店amp; 批发市场 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~4000 $4000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均GDP 出现业态 常州 湖塘镇 常州人均GDP达到11.2万美元 湖塘经济特征 湖塘作为武进的核心商圈，随着武进人均GDP和人口规模的逐年稳步增长，商业进入快速发展期 湖塘商圈特征 经济条件：近五年武进人均GDP稳步大幅增长，必然推动商业向更高形态发展 人口因素：武进区人口规模整体逐年上升，市场消费潜力巨大。 对商业影响：人口规模及GDP增长与商业发展水平并不匹配，日常大众型消费缺口依然较大 武进区商业消费基础充分，对比人口及消费水平来看面临较大的发展空间 第二产业发达是日常消费性商业的市场基础，同时三产结构稳步提升促进商业形态的升级发展。 武进区人均可支配收入位居常州首位，其商业的发展具有充足的消费力基础 武进区社消总额同样位居常州五大区首位，对比商业发展水平来讲并不匹配。 湖塘经济特征 湖塘镇为一级商圈，区政府、大学城和淹城等为次级商圈，居于从属地位 区政府 大学城 湖塘镇 淹城 从商业格局上看： 一级商圈湖塘镇——成熟、完善。集结了乐购、福克斯广场、武进购物中心、天禄商务广场、八佰伴等商业体形成了湖塘传统的成熟商业区域，并开始辐射周边 次级商圈——起步、提升。以武进区政府大学城依托市政建设、教育资源形成了初具规模的商业群体，而旅游景观资源充沛的淹城也将带动未来次级商圈的发展； 商业发展的历史路径： 武进商圈发展可概括为：湖塘镇商圈——区政府——淹城——大学城 湖塘商圈特征 湖塘区商业今年发展加速，呈现传统商圈、新兴商圈、规划商圈并存的局面 以万博百货为 代表未来商圈 花园街 商圈 乐购商圈 以人民路及位于定安路上的湖塘乐购、福克斯商场、武进购物中心为代表的传统商业圈 花园街数个大规模街区式商业组成了湖塘新兴商圈 随着武宜路多个住宅项目的集中兴建，配套的商业也将形成未来湖塘商圈的重要组成部分 老的商业圈 新兴商业圈 未来商业圈 湖塘商圈特征 花园街商圈以花园街和广电路构成，主要商业体为：不夜城、茂业泰富、新城上街 花园街沿线目前聚集了不夜城、地壹街、茂业泰富、新城上街等近40万方商业 目前花园街商圈是区域内的新兴商圈。 花园街商圈特征 花园街商圈以中低档、满足区域居民家庭日常消费和服务