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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第三章要点分析 第三章 城镇土地分等定级 第一节概述 一、城镇土地分等定级的对象：城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。 1、分等对象：城市市区、城镇镇区。 2、定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的所有土地。 3、原理：分等反映城镇之间土地质量的地域差异。 二、土地分等定级与土地估价的关系：土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。 三、土地分等定级体系与方法 （1）土地分等定级体系：城镇之间的土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）。 50万非农业人口以上大城市要综合及分类定级，其他综合定级。 （2）城镇土地分等定级方法：多因素综合评价法（多因素分值加和法） 多因素综合评价法的常用公式： 城镇土地分等定级完整方法的两个步骤： 1）用多因素综合评价法初步划分土地等或级； 2）再通过数据进行土地收益测算进行校验。 4、土地定级原则： 综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则 第二节 城镇土地分等定级因素分析 确定土地分等定级因素、因子的基本原则及方法 因素因子权重确定方法：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法（AHP法）、数理统计法。 第三节 土地分等的程序与方法 1、土地分等程序 （1） 开展城镇土地分等准备工作 （2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 （3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 （4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别 （5） 编制城镇土地分等成果 2、土地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。 3、土地分等因素因子分值计算 （1） 土地分等因子分值计算的基本原则 （2） 土地分等因子分值计算的标准化公式 土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。 （3） 涉及指数方式的因子指标计算 A．城镇交通条件指数计算 B．城镇对外辐射能力指数计算 C．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算 4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分 （1） 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分 土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。 城镇土地等别划分采用：数轴法或总分频率曲线法进行 开展城镇土地等别初步划分的原则 （2）土地等别的验证 A．采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上 B．采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上 C．土地等别验证的基本思想：利用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要依据； 利用城镇主城区土地市场交易资料（或商品住宅交易资料、标准宗地资料）验证时，宜采用涉及相对应的平均价格为主要依据； （3）城镇土地等别的调整与确定 A．行政建制协调原则B．城镇规模和职能调控原则C．近邻平衡原则 （4）特殊行政区域的土地等划分方法 A、跨行政区域城镇土地等别平衡 B、市辖区（区级人民政府驻地）土地等划分：分三类（位于主城区、相邻、不接壤），第一类直接套用所在城市土地等别，后二者需等别调整 第四节 土地定级的程序与方法 一、土地定级程序 1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备 2、收集资料 3、资料整理及分值表的编制 4、权重确定及因素选择 5、土地定级单元的划分 6、土地级别的确定 7、土地收益、地价测定 8、面积量算及土地级别图的编制 9、土地定级报告及成果验收归档 二、城镇土地定级资料收集与调查： 包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。 三、因素分值计算 城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。 掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S） 1、因素分值计算原则：5原则 2、因素分值计算方法 （1）因素对土地质量影响方式及类型：分为两类：点、线状分布形式（有外溢影响）、 面状分布形式土地因素（基本无外溢影响）。 （2）面状土地因素分值计算方法 ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix） （3）点、线状土地因素分值计算方法 求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分 常用的计算模型有线性和非线性两