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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第一章要点分析 第一章第一节 地价的概念 一、土地价格：地租的资本化。（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式） 我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。 二、地价的分类 1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格） 3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。 4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格 6、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格 7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格 三、地价的特点 1．表示方式不同 2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。 3．形成时间不同。 4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5．地价主要由地产需求决定 6．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9．折旧现象不同 四、我国土地价格主要类型： 1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。 2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。 3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平 4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。 第二节 土地价格影响因素 一、土地价格的影响因素 (一)一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素） 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。 4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。 5．经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。 (二)区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件） 地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然）、城市规划限制等。 (三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。 第三节 地租理论 一、地租的概念 1、地租：直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 2、资产阶级经济学：契约地租（商业地租）、经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。 3、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。 4、狭义地租：仅指利用土地所获得的超额利润。 二、马克思主义地租地价理论（本章重点） 1、级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。 2、级差地租理论的基本内容 （1）级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租Ⅰ（更肥沃、位置较好）和级差地租Ⅱ（追加投资）。 3、绝对地租理论：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。 4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。 5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。 6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。 A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润。 B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值。 三、地租理论在土地估价中的指导作用 1、绝对地租是土地价格存在的根源 2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要