中国区域房价增长收敛的空间经济计量研究.docVIP

　　中国区域房价增长收敛的空间经济计量研究 --第一章 绪论 1.1 研究背景和意义 1978 年改革开放以来我国经济快速增长，人均收入水平逐步提高，促进了人民对吃穿住行等基本生活必需品的刚性需求和改善性需求。1998 年的住房市场货币化改革推动房地产市场迅猛发展，使其逐渐成为我国国民经济的支柱型产业。宏观经济的发展是房地产市场日趋繁荣的基础，而房地产市场的发展反过来也带动了其他关联行业的发展，两者相互促进、相互制约。房地产业和经济高速发展的同时，房价畸高问题不仅严重影响了人民对住房这一基本生活需求的满足，同时威胁国民经济有序健康运行，成为各方关注的焦点问题。从全国层面来看，1998 年房改我国商品房屋销售均价为 2063 元/平方米，2011 年商品房销售均价高达 5357 元/平方米，年均增长率为 7.62%。但以上数据仅仅从综合层面反映了房价上涨，实际我国房地产市场由于不可移动性的特征，使国内的房地产市场出现了区域之间的不同性质，但是经过整个房地产市场统计出的数据会使区域之间差距被忽视。从表 1-1 可以看出不同地区房价增速差异很大，例如浙江 1998 年均价为 1805 元/平方米，2011 年均价为 9838 元/平方米，年均增长速度为 13.93%；而云南 1998 年均价为 1676 元/平方米，2011 年均价为 3635 元/平方米，年均增长速度为 6.14%。马斯洛的需求层次理论将人类需求划分为五种，按层次逐级递升，分别为：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现的需求，住宅则被列入人们最原始、最基本的生理需求层次中。然而高房价的现状使得人们无法满足最基本的生理需求。客观描述我国内部各个区域中房产模块成长中的差距，进而对房产模块中房价出现差距原因进行分析，揭示影响房价差异趋于收敛还是发散的机制，并从形成房价收敛的机制和条件入手为政府提出建议，是现阶段亟待解决的问题。因此，开展房价收敛的相关研究，无论是对整个房地产行业，还是对促进我国经济社会全面协调可持续发展都有现实意义。 ……. 1.2 相关概念界定 房价波动区域差异是指区域内部不同经济体之间房地产价格波动的差异，表现为短期波动和长期波动的差异[1]。其中，短期波动指在考察期间的每一期，价格偏离均衡价格、围绕均衡价格波动的动态调整过程，主要表现形式为房价的时间序列相关和均值回复[2]。长期波动主要表现为房价的连锁反应。Meen（1999）将连锁反应定义为房价倾向于在全国范围内的某些区域领先上涨，经过一段时间后逐步蔓延到其他区域[3]。Drake（1995）在研究英国住房价格中，认为连锁反应指地区间特别是相邻地区间的房价存在长期收敛关系[4]。本文是从长期波动的角度来研究房价波动的区域差异。具体而言，地区经济发展差异的理论学说有多种。有代表性的理论有三种，分别是扩散效应理论，累积性因果循环理论和经济增长理论。其中，经济增长理论已成为地区发展的一种主要理论范式。其主要观点是，由于要素的边际收益递减和规模收益不变，区域性经济的长期增长取决于外生的技术进步，地区经济增长将最终趋同[5]。 …….. 第二章 理论基础 2.1 经济收敛理论 经济增长收敛的理念最初源于 Veblen 对德国与英国工业化道路的研究。1915 年Veblen 通过对两个国家工业革命的比较，发现德国虽然工业革命起步晚，但增长速度超过起步早的英国。他认为本身技术落后的德国增速之所以能够赶超英国，在于德国的技术模仿和吸收而非技术创新。1952 年，Gerschenkron 在 Veblen 思想的基础上，提出了―后发优势‖理论。该理论认为技术落后国家通过引入先进技术可以获得更快的经济增长速度。1986 年，Abramovitz 在 Veblen 和 Gerschenkron 两者的理论上进一步深化，认为技术扩散、经济结构调整、制度变迁和投资环境的影响使得落后经济国家的经济水平将会超过发达国家。以上三位学者都是从技术扩散的理念角度研究经济收敛，而新古典经济学家首先从经济增长模型的角度研究了经济收敛的含义，构建了经济学领域收敛的新古典理论框架。一般认为，收敛概念源于 Soloorans I 散点图和 Morans I 地图 ... --. 25 3.4.2 LISA 指标 ........... 27 3.5 本章小结 ........ 28 第四章 我国区域房价收敛的空间计量分析 ........29 4.1 σ 收敛 ......... 29 4.2 β 收敛 ......... 30 4.3 本章小结 ........ 39 第五章 房价增长的收敛路径分析 ........40 5.1 影响房地产价格的因素分析 ........ 40 5.2 研究方法 ........ 41 5.3