C 房地产开发项目后经济评价方法与应用研究.docVIP

　　C 房地产开发项目后经济评价方法与应用研究 --第一章 引言 1.1 选题的背景和意义 大型综合购物中心在近些年来，已经相继成为了一些城市商业市场上的主力军，但是人们所熟知的现阶段传统的商业模式已经不能满足市场对于其软件和硬件方面的要求，这就给我国的商业房地产留下了一块市场空白，因此融合了传统商业与现代地产业的商业房地产企业便随之应运而生[1]。 商业房地产就是特指作为商业用途的地产。它通常指用于零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式。商业房地产从它的经营模式、功能和用途等方面都有别于住宅房地产。商业房地产的形式有很多，最主要的包括购物中心、大卖场、商业街、专业市场、批发市场、写字楼以及社区的底层商铺。商业房地产是以商业管理和运营为目的，通过招商与运营模式，从而从中获取稳定的租金收益。 据统计，从 2010 年开始，我国的房地产紧缩调控拉开了大幕，新的房地产政策主要针对的是我国的住宅市场，而商业房地产则在这次调控中成为了受益者。2010 年我国商业房地产呈现出爆发式的增长，创历史新高。2010 年全年，商业营业用房的开发投资完成额与办公楼的开发投资完成额分别达到 5,598.84 亿元与 1,806.55 亿元，同时也分别增长了 33.90%和 31.2%。 2011 年，随着我国地产格局的不断更替和新政策的不断调整，我国住宅地产的发展开始不断趋于缓慢，但是我国的商业房地产市场却在此时机散发出了前所未有的生机，已经逐步迈入到了蓬勃向上的发展期。商业营业用房与办公楼销售额在 2011 年，同比增长率都高达 23.7%和 16.1%[2]。 2012 年，我国商业房地产逐渐步入理性期。2012 年 1-9 月份，商业用房与办公楼的投资额同比分别增长了 25.3%和 36.1%。1-9 月份，商业用房销售额增长了 2.3%，办公楼销售额却下降了 4.2%。 ............. 1.2 国内外项目后经济评价的理论和研究现状 项目后经济评价起始于 20 世纪 30 年代，直到 60 年代，美国把大额的国家预算资金投入到建设当中，使后经济评价得到了蓬勃发展。70 年代中期，项目后经济评价才被许多国家以及世界银行等组织广泛使用在其投资活动当中。目前，项目后经济评价已经得到了世界各国甚至是国际金融组织的重视并开始加以采用，甚至作为了政府计划投资决策和宏观管理的一种有效工具[5]。近年来，国外项目后经济评价大规模地应用在了医疗卫生、基础设施、能源建设等项目中。这些项目的投资大、对社会环境的影响程度较高，有着很重要的地位。 Nils O.E Olsson(2005)[6]就选取了几个铁路项目作为研究的对象，研究了评价时点的不同对于项目后经济评价的不同影响，认为应采取多角度来开展对项目后经济评价的工作。 Marta Aymeric（2012）在研究过程中选取西班牙在 2007 年至 2008 年的 173 个公共健康项目进行了有关项目后经济评价的研究，得出两阶段的项目后经济评价方法可以有效的检验出项目的目标是否能够得以实现。 P.A Pilavach（2008）[7]将假设预测的与实际数据进行了相关对比，得出了模型并不能够准确预测的原因，并对欧洲 20 世纪 80 年代开展的“Energy floization”、“Energy 2000”能源建模科研项目进行了项目后经济评价研究。 Ferko Bodnar（2011）对关于马里南部的水土保护的环保项目以及该项目对土壤的影响进行了项目后经济评估，认为环境因素也应当加入到项目后经济评价中去。 Q.G Wang（2000）将水坝项目对环境影响的前经济评价与对环境影响的后经济评价进行对比，提出可以将对环境影响的项目后经济评价作为该水坝项目环境管理的内容进行必要的推广。 .......... 第二章 项目后经济评价的理论与特征分析 2.1 项目后经济评价的概念 项目后经济评价就是对已经完成项目的目的、项目效益、项目执行过程、以及项目作用和项目的影响所做出的系统的、客现的一系列分析。然后通过实际运营中的一系列检查和总结，进一步确定该项目的预期目标是否能够达标，项目的规划是否行之有效，该项目能否实现既定的效益指标，最后通过分析找出成功或者失败的原因，总结该项目的经验教训，并能够通过及时且有效的信息反馈，给后期项目的决策以及完善投资者的决策管理水平提出合理的建议。另外也能够为被评价项目在实施运营过程中出现的问题给予改进的建议，以此达到提高项目投资效益的目的。 具体到项目本身而言，项目后经济评价包含了三方面的含义[14]: 首先，项目后经济评价最主要是为项目的投资决策者服务的。虽然项目后经济评价是对已建成项目的总结和具体评价，对项目的进一步改进、完善起着指导的作用。但更加重要的还是为项目投