专题二 房地产开发与经营相关法律法规课件.ppt

（房地产开发与经营专题）专题一 房地产开发与经营 基础知识专题二 房地产开发与经营 法律法规;回 顾专题一 房地产开发与经营 基础知识;一、房地产开发与经营法律服务背景 二、相关法律法规分类、汇总 三、常见的法律事务范畴、 纠纷类型 四、案例讨论;一、房地产开发与经营法律服务背景;二、相关法律法规分类、汇总; ; ;（按管理职能）房地产法律体系图;1）建设用地管理的主要法律法规： ;2）房地产开发管理的主要法律法规： ;3）建设工程管理的主要法律法规： ;4）房地产交易管理的主要法律法规： ; 5）城市拆迁管理的主要法律法规： ;6）权属登记管理的主要法律法规： ; 7）中介服务管理的主要法律法规： ;8）物业管理的主要法律法规： ;9）我国现行房地产税的主要法规： ;10）其他管理的主要法律法规： ;可以按照房地产开发与经营四个阶段来划分 相应的法律事务和纠纷： 1、房开决策、前期阶段（拿地、筹钱）； 2、建设实施阶段（设计、建造）； 3、销售经营阶段（卖房、盈利）； 4、物业管理服务阶段（管房、保修）。 ;1、决策、前期阶段（拿地、筹钱） 法律事务： 公司法律事务；土地交易法律事务； 资金筹集法律事务；招投标法律事务； 报批办证法律事务； 问题纠纷（较多涉及行政管理、行政诉讼领域） 土地违规开发； 拆迁补偿安置 （2011年，新《国有土地上房屋征收管理条例》）;2、建设实施阶段（设计、建造）； 法律事务： 项目建设过程风险控制法律事务； 建设工程合同法律事务； 其他合同法律事务； 竣工验收交付法律事务。 问题纠纷: 建设工程合同纠纷（重在施工合同）； （此类法律事务 归属于建筑工程法律事务范畴！）;3、销售经营阶段（卖房、盈利）； 法律纠纷： 1）虚假宣传、承诺； 2）认购协议、交付定金的效力； 3）商品房买卖合同纠纷： 设计变更； 延期交付、逾期办理房产证； 面积误差； 房屋质量存在缺陷、瑕疵。;关注：商品房“赠送面积”法律风险;1、开发商赠送的一般都是些什么“面积”？ 1）“偷面积”：本身不计面积或计半面积。 2）违建面积：擅自变更规划设计违法搭建。 3）侵犯共有面积：顶层露台、地下室、庭院等。 ; 1 凸窗面积赠送—利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。;露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12平米;整体预留房间空位，并预留钢筋承重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。 注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性;不计面积的; 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积 ！！！！ (增加辅助使用空间) 9、 超高内庭院 (可变现实用面积) 10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积) 计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 ;计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 (增加空间体量和舒适度) 2、室内4.4米－6米甚至更高 (增加空间体量还可加楼板变现使用面积);卧室;2、开发商赠送的“面积”法律风险分析 1）开发商角度： 涉嫌虚假宣传、损害他人利益、 行政查处风险、遭遇诉讼赔偿纠纷等。 2）业主角度： 产权无登记、所获面积不牢靠、花高价得到、 “赠送面积”发生安全隐患、事故得不到法律的支持。;1、关于惩罚性赔偿； （《消法》第49条、《合同法》第113条、一加一赔偿） 2、思考《消法》在商品房买卖中可否适用？ （是争论的焦点、关注的热点） 2、何种情况适用惩罚性赔偿的法条解释： （商品房买卖适用惩罚性赔偿的6种情形）;1）关于惩罚性赔偿； 《消法》第四十九条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。 《合同法》第一百一十三条：经营者有欺诈行为的，消费者有权要求