长沙万科金域华府营销执行报告(终稿)课件.ppt

万科金域华府—— 『营销策略报告』;商业秘密声明;报告思路;1;;本项目处于万家丽路与香樟路交汇出，沿街展示面大，昭示性好，但临街公寓部分噪音大;项目位于区政府对面，政府物业带动项目价值的拔升，调研表明，政府周边物业比非政府物业溢价400-500元/㎡;地块不完整，项目被市政路线分割成几块，且周边居住环境不佳较为杂乱;十字形的产品，长沙客户存在一定抗性;入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高;万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值;受到规划的限制，前期将缺少大面积、大体量的展示的条件;;截止2010年，万科将（已）有6个项目入市，万科急需一里程碑项目，奠定万科在长沙的地位;相对于其他热点板块，本区域内缺少品牌发展商，这也给我们带来的机会;品牌价值;对万科金域华府系列的理解;对万科金域华府系列的理解;项目地块气质 项目一般位于城市中心或者新城中心； 区域发展前景看好，升值空间大； 项目区位优势明显，配套齐全； 产品特征 一般物业类型以高层住宅+公寓为主，部分带少量商业或者 合院别墅 项目形象特征 都市的、年轻的、时尚的、高品质的 ;2;长沙市城市概况;沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域;在中部看长沙;长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。;为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核进入多核发展;随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环全向扩张;长沙城市概括小结：;长沙市房地产现状及走势;07-08年非理性上涨：投资盛行，价格一路上窜，本地刚性需求反被压抑;08年起市场转冷：新政效果???现，投资客撤出，市场观望情绪浓厚，成交量急剧萎缩;08年底政府开始强势救市，通过货币补贴等政策全面引导刚性需求释放;9.27 新政;09年下半年，在巨大成交量支撑下，成交价格稳步上升，长沙楼市十分火爆;在09年市场火爆情况下，供应量被迅速消化，开发商纷纷动工，预计10年5月后集中上市;由经适房补贴和棚户拆迁带来的刚性需求仍将十分巨大，将成为消化10年巨大供应量的重要支撑力量;随着城市建设力度进一步加大，对楼市需求的带动作用将更加明显;中央对房价上涨和投资需求的调控政策继续收紧，将对房价的上涨空间形成一定的压制;长沙房地产市场特征小结：;城市规划对本项目的影响;新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心，解决生活配套不足的问题;地铁2、4号线将拉近项目与中心的距离，改善了区域内缺少都市气息，形象差的问题;2010年圭塘河风光带及体育文化公园的整改修建，逐步改变周边居住氛围不强的现状，增强客户对本区域的信心;未来预期的价值﹥现在拥有价值对本项目的启示：大家都在卖预期，我们如何卖？;其他因素影响;大盘云集，经过09年的消化，10年必将加快推货节奏，因此价格高速拉升的可能性不大;二环内;3;区域市场供求状况;09年雨花区受整体市场的影响需求旺盛;预计本项目10年5月份入市时，正是体育新城与武广新城开发的热点时期,片区推盘较多，竞争趋白热化;高层产品价格主要集中在5000左右，高出长沙市商品房成交均价;09年消化产品多为80-120㎡之间中小户型;雨花区目前主要供应产品以140㎡以上大户型为主;本区域目前没有独立的规模商业，临街商铺及公寓产品已经销售一空，公寓及商铺为市场空白产品;价格方面：高层产品价格主要集中在5000左右，高出长沙市 均价商品房 ;区域市场产品特点;　;区域市场产品特征;区域市场产品特征;区域产品特征总结;区域市场消费者特点;本区域主力客户群长沙市自住客占60%，外地投资客占40%;主力客户群来源于万家丽及香樟路沿线事业单位及外地投资客;客户分析——客户分类;客户描述：对区位及交通比较认可，但对生活配套表示担忧;客户描述：对本区域生活配套现状不满，居住氛围不浓，看中社区规模、档次和开发商品牌;客户描述：享受生活是第一位，关注区域生活配套日趋完善，品牌和未来发展潜力;价值点排序：区域价值发展商品牌生活配套;4;*;依据上述原则圈定出主要竞争对手;檀香山 / 新城新世界/ 恒大绿洲 / 恒大城/融科东南海是本项目重点竞争对手;主要卖点：生态价值+区域未来升值潜力+赠送精装修+学校配套;主要卖点：区位+品牌+生态配套+交通条件;可借鉴恒大的推广模式，开盘前密集曝光+价格杀手锏