两岸不动产互动与展望研讨会-政大商学院信义不动产研究发展中心.ppt

『兩岸不動產互動與展望』研討會 主辦單位：政治大學商學院信義不動產研究發展中心 協辦單位：信義企業集團 大陆房地产金融之发展 叶剑平 Prof. Ye jianping 中国人民大学土地管理系 Renmin University of china Department of land and real estate management 主要内容 大陆房地产金融发展现状分析 大陆房地产金融体系分析 大陆房地产金融未来趋势 1.1大陆住房金融的发展 萌芽阶段（1979-1987）：房地产公司开始建立并成为独立的产业部门，相应地住房建设投资由财政拨款改为银行贷款，标志着住房金融诞生。 1984年 国务院《关于改革建筑业和基本建设管理若干问题的暂行规定》 1.1大陆住房金融的发展 发展阶段（1987-1993）： 住房金融机构建立并迅速发展。 1988年 国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房改革的实施方案》 1991年 国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 1992年 财政部《关于房改金融业务有关财政税收问题的通知》 1.1大陆住房金融的发展 调整规范阶段（1994-1997）： 规范住房金融业务： 1994年《政策性住房信贷业务管理暂行规定》 1995年《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》 规范住房金融机构： 1996年《关于清理商业银行国际业务部、房地产信贷部、信用卡业务部对外营业机构的通知》 1.1大陆住房金融的发展 快速发展阶段（1998年起）：住房消费信贷业务高速发展。 1998年《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》 1998年《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》 1998年《个人住宅抵押贷款管理办法》 1.2大陆住房金融特点 住房信贷结构发生变化，重点向住房消费倾斜。 住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。 住房开发贷款以支持普通住房和经济适用房为主。 住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构逐步走向协调。 1.3 当前主要的住房金融法规政策 《中央国家机关个人住房组合贷款管理暂行规定》 [1998]第07号文? 《住房置业担保管理试行办法》的通知 建住房[2000]108号 《大陆人民银行关于规范住房金融业务的通知》 银发[2001]195号 《住房公积金管理条例》 《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》 2002年3月24日 1.3 当前主要的住房金融法规政策 《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》 国发[2002]12号 《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》 [2002]121号 《经济适用住房开发贷款管理暂行规定的通知》 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 银发[2003]121号 1.3 当前主要的住房金融法规政策 央行121号文 基本精神：促进房地产信贷健康发展 新的政策规定： 1.个人住房贷款政策 2.房地产开发企业贷款政策 对于企业而言  自有资金加大（High equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多层封顶）或取消、银根紧缩 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险 融资渠道单一（mono-financing） 1.4 大陆住房金融存在的问题 金融市场主体过于单一 住房金融融资问题较多 市场运行机制（尤其担保机制）不完善 缺乏齐备的法规、政策 2.大陆房地产金融体系分析 按房地产开发过程分 土地开发 房地产开发 房地产销售 房地产持有 房地产业发展与金融支持 宏观经济背景 宏观调控缺乏有效手段 全社会流动性过剩 在大陆目前房地产界金融体系的运行中，存在着如下两方面的矛盾： 2.1 房地产金融分类 2.3 土地金融 土地开发融资的特点：（1）融资规模大；（2）融资方式单一。受我国房地产融资政策的影响。严格意义上说，我国的土地开发只有政府提供的以资本金注入的财政融资方式和银行提供的土地储备贷款两种方式。（3）融资风险较大。一是缺乏相应的法律法规；二是土地储备机构没有独立的财务支配权，自身不具备还贷能力；三是土地储备机构资本金少，负债率往往高达80-90%；三是政府挪用资金的风险较大；（4）融资担保较难落实 2.4 住房金融体系 2.5 商品住宅融资 商品住宅是房地产开发最主要的项目类型，根据住宅的档次不同，可以将商品住宅进一步细化为普通商品住宅、高档公寓、别墅 。总体来说，销售型商品住宅的融资相对