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變革時期 80年3月6日內政部修正「非都市土地使用管制規則」時增列第12條，規定編定為某種使用地之土地變更編定為他種使用時，申請人擬具之興辦事業計畫應經前後目的事業主管機關之核准。變更編定面積在10公頃以上者，變更後目的事業主管機關在核准興辦事業計畫前，其土地使用計畫應先徵得各該區域計畫擬定機關之同意。從此，開發許可的審查權由地方政府轉移至中央政府及精省前的台灣省政府。 我國土地開發許可制度之演變 完備時期 83年5月27日及同年12月30日立法院通過「水土保持法」及 「環境影響評估法」，我國開發許可制之整套運作模式全然形成。 都市計畫部分，自83年起亦陸續函頒都市計畫工業區檢討變更、農業區變更使用、工商綜合區及媒體事業專用區審議規範，允許申請人依都市計畫法第27條第1項第3款為適應國防或經濟發展之需要，或第4款配合中央或省市興建重大設施之規定辦理個案變更。據此，都市計畫之土地亦有開發許可之精神。 我國土地開發許可制度之演變 內政部85年5月23日修正「非都市土地使用管制規則」第12條，將原10公頃應提各該區域計畫委員會審議之規定，修正為依目的事業性質，定其應提各該區域計畫擬定機關同意之面積。 但因審議機關逐漸增多，審查時程冗長，使的許多開發案無法順利推動。因此行政院在85年核定「重大投資計畫認定標準及非都市土地使用變更審議流程」，規範土地使用變更審議流程應於1年內完成，並於86年間推動併行審查制度，及責成經建會於87年擬定「非都市土地使用變更作業手冊」，供政府部門及投資人參考。 我國土地開發許可制度之演變 為進一步建立明確、合理之土地開發審議機制，行政院於89年3月20日核定「改進土地使用變更審議機制方案」，其中規範各主管機關應配合修正相關法規，以進一步簡化土地變更審議流程。 90年3月26日除將非都市土地使用管制規則原第12條條文移列為第11條，即非都市土地申請開發為鄉村區、工業區、特定專用區達一定規模以上時，應辦理土地使用地分區變更外，並將變更應提區委會審議之內容移列至同規則第14條規定。 未達一定規模者，則依同規則第27條第1項規定逕行申請變更編定。 我國土地開發許可制度之演變 嗣因該方案中，各主管機關應修訂的法令包括區域計畫法、非都市土地使用管制規則、山坡地開發建築管理辦法、非都市土地開發審議規範、水土保持法施行細則、都市計畫相關審議規範等已相繼完成，經建會遂在92年重新編列土地使用變更作業手冊，並納入都市計畫土地變更的相關規定。 開發許可之作業方式都市土地與非都市土地略有不同，但就整個審議流程，可由地權、地用、變更及建築等不同層面，區分為土地規劃階段、開發審議階段、辦理變更階段及建築許可階段，其中主要牽涉的主管機關包括了土地、環保、水保及目的事業等，以下謹將非都市土地的辦理程序加以摘述。 我國土地開發許可制度之演變 分區管制與開發許可比較 比較項目 土地使用分區管制 開發許可制 精神 透過對地用的外部不經濟之管制以確保環境品質及私有財產的價值 透過對環境的控制以追求公共利益與最佳的都市發展模式 政府功能 基本上只是一消極的地用管制者，由於是警察權的行使者，所以也有相當的權力 是一比較積極的環境發展的規劃、引導者與決策者有強勢的影響 管制辦法 將管制地區明確劃分為不同性質的使用區，將使用活動按環境外部性分組;僅容許特定的使用組進入特定的使用區，並管制使用 政府事先擬定的計畫僅是原則，開發行為須視其規劃品質、環境外部性及可能的回饋，而自地方政府取得許可 分區管制與開發許可比較 美國 英國 分區管制 → 彈性分區管制 單一分區 ← 開發許可 彈性度 低 中 中 高 政府干預度 高 中高 中 中低 政府對開發的裁量權 低 中 中高 高 市場尊重度 低 中 中 高 內政部審查非都市土地開發許可流程圖（山坡地） 申請人 目的事業主管機關 同意籌設 申請人 縣市政府受理與查核資料 內政部區委會審查 土地使用計畫 內政部核發開發許可 縣市政府公告開發許可 目的事業主管機關 轉送水土保持計畫 水土保持主管機關 審核水土保持計畫 縣市政府雜項執照審查及 地政單位土地異動登記 縣市政府建管單位建築許可 目的事業主管機關轉 送水土保持規劃書 農委會水土保持 規劃書審議 環評主管機關審查 環境影響評估 目的事業主管機關 轉送環評書圖文件 規 劃 開 發 許 可 辦 理 變 更 建 築 許 可 縣市政府審查非都市土地開發許可流程圖（山坡地） 申請人 目的事業主管機關同意籌設 申請人 縣市政府查核基本資料 縣市政府專責審議小組 審查土地使用計畫 縣市政府核發開發許可 公告開發許可 環保主管機關審查 環境影響評估 目的事業主管機關 轉送環評書圖文件 縣市政府水土保持單位 審查水土保持規劃書 目的事業主管