信息不对称理论在商品住宅投资风险分析中应用浅谈.doc

信息不对称理论在商品住宅投资风险分析中应用浅谈摘要：本文将信息不对称理论应用于商品住宅的风险分析，阐述了商品住宅市场中信息不对称形成的原因、影响，提出了解决商品住宅市场信息不对称问题的对策。旨在防范投资风险,促进房地产业健康发展。 关键词：住宅 信息不对称 对策 0 引言 在实体经济中，信息往往是不对称的。相比与其它大宗商品市场属性，房地产市场的信息不对称的特点是很明显。房地产市场的信息不对称大量可见，交易对象的内在属性如质量、性能等更多的理解要比另一方多。近年来，中国的房地产市场有很大的进步，在中国的房地产市场，商品房营业额次又一次刷新历史记录；另一方面，由于资源不足，由于信息不对称在房地产销售领域尤为突出，消费者容易和开发商冲突，特别是信息不对称问题引起的房地产纠纷已成为日益突出。中国的商业房屋市场信息不对称是明显的，由于信息不对称影响商品房市场，带来了资源的浪费扭曲，产生不利影响，供应之间的关系和需求严重影响了我们的住宅市场的正常和有序发展，改善商品住房市场信息不对称的情况，提高市场透明度是必需的。 1 信息不对称的含义 不完全信息是指在市场中的信息和经济信息与有关各方之间的关系的主题事项只有一方知道，也称为非对称不知道。在经济学中，这是通常称为道德风险，是一个信息不对称的来源的信息隐私。2001年10月10日，瑞典皇家科学院宣布在2001年授予乔治“本年度的得奖者为范围广泛的市场与非对称信息理论奠定了基础，在20世纪70年代形成的现代信息经济学的核心”。二十多年来，信息不对称一直是经济向当代法律解释研究的一个重要领域，具有很多的经济活动的重要意义。为深入了解农业产品、金融服务、生产率、价格信息不对称理论的得奖者工资博弈，以及消费品和运行机制提供了一些重要的理论基础。市场的传统经济学是普遍的其重要的基本前提是”经济人”的完整信息。其实它早就知道因为不同利益驱动、市场投资者在现实生活中不能有完整的市场信息和经常的交易中的”囚徒困境”的利益的损失。 有理论的信息不对称的两个基本假设：①相关的信息出现在分布是不对称的交易各方之间，这是，一方有更多的信息，比其他方，一方在信息优势，相对缺点的信息；②交易方显然应具备的信息。非对称信息市场交易双方在委托代理的关系，有优势成为一方的代理的信息，被称为经济学和信息之间的关系的条件下相对劣势被称为委托人。“委托代理关系是市场参与者的一种形式的社会契约本质上是信息差异”。通常所说的委托代理的关系，其范围更广泛的流行在我们的日常生活中，与这种关系是不同的。如商品贸易关系、病人和医生，雇员和雇主之间的关系之间的关系。 在经济学中的基本假设为人是理性的，根据各种限制在追求自己的利益最大化。因此缔约方的信息不对称、 为自己的利益，代理商条件下有可能凭借其信息优势，利用相关信息的隐秘性，选择发生的两个核心内容――逆向选择和道德风险的信息不对称理论在卖方的行为：①出现的逆向选择。也称为无利选择，指的是一方与信息相关的信息，隐瞒无知的详细信息，并获得额外的好处，客观地出现中不合理的市场分配行为；②信息显示不道德行为。也称为道德风险，是指拥有的信息优势为自己的利益故意隐藏信息，给另一方造成的伤害。 2 商品住宅市场信息不对称形成的原因 2.1 信息的稀缺性 严重信息不对称是市场的低效率的市场。在卖方市场房地产情况下，开发人员有更多的信息，所以要公开这些信息，消费者缺乏信息，以致信息不对称。信息是一种稀缺资源，因为专业精神，规模的生产信息和信息产品的外部原因，导致供应的信息往往是不足。信息不对称是市场本身并不能产生足够的资料和有效地对它们进行配置。 2.2 搜寻信息的机会成本高 机会成本指的是一项行动，被放弃了的操作价值的最佳选择。处于信息劣势的消费者为了避免信息不对称，产生了信息支付费用的消费者。在商业交易中，买家想要与公司的信息公开，你要付出巨大的代价。从开发人员的角度来看，他不想看到更改了信息不对称的严重情况，因为它会导致下降房地产业平均利润率，开发人员感兴趣，加上较高的机会成本，消费者搜索的信息成本，抬高信息不对称。 3 信息不对称在商品住宅市场中的表现及分析 因为生产过程是一个复杂的建筑物，广泛，涵盖多个领域的专业知识―设计、施工和监理，如基地建设项目中的钢筋混凝土施工的过程之后会覆盖，完成后，一般买家尽快购买一般商品将能够确定其质量和成本，但房地产绝对不可能。这决定了很大的程度上，房地产不同于大多数大宗商品交易。商业质量是好还是坏，和实际成本只有唯一的开发人员知道，商业房屋开发商大量实质性信息，包括地理位置、地形、交通、类型，例如公共信息，还包括商业住房成本、质量、盈利能力和添加潜在的隐藏的信息，也包括如物业管理