估价实例文档.doc

市场比较法 例6一套建筑面积100平方米，每平方米建筑面积3000元的住房，成交价为30万元。双方约定，从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付10万元。假设年利率为10％，则在其成交日期时一次付清的价格为：10＋10／（1＋10％）0.5＋10／（1＋10％）＝28.625（万元） 例7搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理： (1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则： 甲总价＝ ＝76.422（万元人民币） 乙总价＝15（万美元） (2)统一采用单价 （3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则： 甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积） 乙单价＝60×8.3＝498（元人民币／平方米英尺·使用面积） （4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积。则： 甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积） 乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币／平方米英尺·建筑面积） （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则： 甲单价＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积） 乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币／平方米·建筑面积） 例8：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8（元／平方米） 例9：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／平方米，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2％。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格为： 3000×（1＋1.5%）4×（1＋2％）7＝3658（元／平方米） 例10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇报2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 1000×8.26×（1＋0.2％）8＝8393（人民币元／平方米） 例11评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表4-8-2： 表4-8-2 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000 (人民币元/平方米) 600 (美元/平方米) 5500 (人民币元/平方米) 成交日期 2002年1月1日 2002年3月1日 2002年7月1日 交易情况 ＋2％ ＋5％ －3％ 房地产状况 －8％ －4％ ＋6％ 在表4-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不变，2002年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。 估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格如下： (1)计算公式： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 (2)比准价格 ＝6598.33（人民币元／平方米） (3)比准价格 ＝6