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某房地产开发项目财务分析案例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1．用地面积：11417㎡； 2．建筑密度：≦35%； 3．容积率（地上）：≦4.62； 4．绿化率：≧25%； 5．人口密度：≦1085人/公顷 6．规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标： 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1．有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2．项目实施进度计划 项目实施进度计划如表6-18所示。 四、项目各种财务数据的估算 1．投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款。包括两部分： 土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。 拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。 上述两项合计：15191万元。 （2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。 （3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。 （4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。 （5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。 （6）不可预见费。取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为： 　　（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元） 开发成本小计：30966.4万元 2．开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为： （15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元） 2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售收入详见表6-27。 3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11% =355.5 第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28 第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30。 开发费用小计：4998.97万元 总成本费用合计：35965.72万元。 3．投资与总成本费用估算汇总表。 详见表6-23。 4．项目销售收入估算 1）销售价格估算：销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 ① 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡） （2）商铺部分 ① 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项