朱久文：苏州圆融时代广场专题案例研究报告.pptVIP

名表区 国际名品区 珠宝饰品区 例2：首层商业 儿童服饰区 国际女装区 高级女装区 男士服饰区 例3：贰层商业 青春休闲装区 运动及时尚配饰区 家居家饰区 职业服饰区 例4：叁层商业 例5：中庭 中庭采光 中央扶梯 中庭效果 人性化服务： 租借童车、轮椅、雨伞服务 免费包装 免费停车 营业辅助： 功能延伸——会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善——免费穿梭巴士、ATM取款 久光百货 服务设施—— 特征： 借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升商业品位及档次。 第 * 页 第 * 页 苏州圆融时代广场专题案例研究 一、项目基本情况 项目区位 总规模及经济技术指标 开工及开业时间 项目总体定位及商业定位 项目经营模式 项目投资运营单位 一、项目基本情况 项目区位 地理位置—— 圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。 工业园区是由中国和新加坡两国合作开发经过近15年的建设和发展，目前已转型成为面积 280多平方公里、集现代工业、商业服务业于一体，教育、医疗等公共设施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。 居住在苏州工业园区的人口现达到50万，其中有大约数万外籍人士。园区的居住人口目标是110万。 一、项目基本情况 项目区位 交通状况—— 目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端； 未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 一、项目基本情况 总规模与经济技术指标 圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万平方米； 分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shopping mall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。 开工及开业时间 圆融时代广场作为苏州市重点建设项目， 2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处于商业培养期阶段。 一、项目基本情况 项目定位 圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。 项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。 以租赁为主 商业街、写字楼、百货全部只租不卖 由专业的招商顾问团队进行统一招商 由经验丰富的物业管理团队进行运营管理 一、项目基本情况 项目经营模式 发展商 ---苏州圆融发展集团有限公司 商业顾问公司 ---仲量联行测量师事务所（香港）有限公司 物业顾问 ---第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 规划及建筑设计 ---美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司 项目投资运营单位 项目投资及开发单位背景 以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，苏州最具实力的商业地产运营商 苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金25亿元 是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团 集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，孕育成长于苏州东部崛起的中新合作苏州工业园区 圆融项目 关于圆融 商业项目：圆融时代广场、李公堤I-Ⅳ期、圆融星座、圆融大厦、阳澄食街、莲花堤休闲商街等 住宅项目：青剑湖高档住宅 一、项目基本情况 二、商业街分析 总体布局 功能分区规划 商业建筑设计 交通系统规划 公共空间、景观、小品规划 商业导视系统规划 商业特色氛围营造 二、商业街分析 总体布局 商业街部分功能划分：圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区； 分别由多个独立建筑有机串联，单体两层。 项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合, 不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。 圆融天幕街区 滨河餐饮区 生活休闲区 二、商业街分析 物业特征 多个独栋物业，单铺面积100~800m2，以150~300m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。 规模型独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达， 拓宽了商业展示面。 商业街区内建筑均是以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面石材，体现商业的现代时尚之感。有助于吸引游客光顾，形成眼球效应，从而创造经济效益。 二、商业街分析 内部交通规划 横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿