昆明项目案例借鉴——香樟俊园、益龙万象城20120928.pptVIP

楚雄中央公园昆明项目案例借鉴2012年9月 目 录 Part 1.香樟俊园 项目简介 项目商业情况 商业运营情况 卓慧观点 Part 2.益龙万象城 项目简介 项目商业情况 商业运营情况 卓慧观点 Part 3. 总结 Part 1. 香樟俊园 项目简介 项目商业情况 项目商业经营情况 卓慧观点 三期 二期 一期 民航路 项目名称 香樟俊园三期 项目位置 昆明市官渡区民航路26 开发商 昆明联江房地产开发有限公司 物业公司 俊发物业 占地面积 23.66亩 总建筑面积 65273.56平方米 容积率 1.22 建筑密度 16.27%? 绿化率 40.1% 项目简介——概况：以住宅为主，一二期为板式小高层，住宅部分有2层底商。三期住宅于2012年中销售 区位： 昆明市官渡区民航路26号，靠近环城南路； 交通： 1、25、26、50、51、53、75、98、111、162路等多条公交路线；未来有地铁4号经过，交通便利； 资源： 泰丽国际酒店、民航路小学、国美电器、拓东体育馆、绿洲医院等；项目内部配套完善，区内配置幼儿园、公园、商业和写字楼等。 项目简介——区位：位于昆明南一环边，交通便利，周边教育、医院等配套相对齐全 项目商业情况——香樟俊园商业售价 开盘两年 价格无明显上浮！ 背景： 受2011年始住宅市场限购限贷政策的影响，住宅市场受到冲击，房地产投资热转移至商业地产，商铺售价普升，而香樟俊园的价格却涨幅低于整体市场水平。 项目商业情况——经营情况：目前开业的店铺以银行、超市为主，大量商铺尚未开业 经营业态： ⑴金融：邮政银行、农业银行 ⑵房屋中介：新亚房产 ⑶医疗：口腔医院 ⑷社区配套：生鲜超市、社区百货超市、水站、茶楼、五金店、美发店 业态品牌分类： ⑴世界一、二线品牌：无 ⑵国内一、二线品牌：邮政银行、农业银行、中国银行 ⑶省内知名品牌：无 铺位开业现状： 铺位数量：55间（一拖二） 在营业数量（截止调查日）30间 铺位使用率：54％ 项目商业情况——商业政策及租金：目前未开业的商铺租金在全市范围内属于中低水平 商业模式： 目前无统一的招商和运营； 无开业活动，除一个月免租期外无其他优惠政策 部分物业销售，未售出部分开发商自持 租金报价： 类型 面积 优惠政策 租期 经营业态 租金 社区内商铺 213㎡ 一个月免租期 签约至2014年 百货类 55元/㎡·月 主干道商铺 143㎡ 88元/㎡·月 项目商业经营情况：经营业态以银行和超市为主，缺乏吸引人流的餐饮和百货等业态 项目商业经营情况：目前有超过40%的商铺尚未开业，已开业的商铺经营情况不佳 从2010年香樟俊园交房以来，至今2年时间，目前的经营情况仍然不尽如人意，商铺售价低于位置类似的其他商业物业，卓慧认为，其原因如下： 项目运营问题： 商业无整体定位，无品牌入驻，无差异无特色； 开发商未统一进行商业招商，导致销售和招商均不成功； 项目自身缺陷： 无集中式商业无法引入主力店，缺乏餐饮、培训类等聚人气业态，使得整个商业 价值不能有效提升； 总结： 通过两年的运作，该项目后续招商和销售的难度依旧很大。整个商业未能达到预期。 卓慧观点 Part 2.益龙万象城 项目简介 项目商业情况 项目商业经营情况 卓慧观点 项目简介——区位：位于昆明东一环边，交通便利，周边超市、学校、餐饮等配套齐全 所处位置： 环城东路与白龙路交汇处 交通配套： A1、K2、25、67、85、111等 按规划地铁3、4、5号线站点将环抱项目 生活配套： 超市：沃尔玛集大店、好又多环城店、苏宁电器； 学校：昆明理工大学、昆明学院、东华小学、东庄小学、董家湾小学、昆明第一幼儿园等； 餐饮：新迎餐饮街、白塔路商圈； 项目 项目简介——概况：总建面20.5万，商业面积3.4万，集合住宅、商业、商务办公功能的综合体 总占地面积 147.48亩 地理位置 盘龙区白龙路与环城东路交叉口 开发商 云南益新房地产开发有限公司 物业类型 公寓、商铺、高层 总建筑面积 33000平方米㎡ 容积率 5.99 绿化率 42% 停车位 共1400个 户型面积 商铺面积为6-50㎡，主力面积段为20－40㎡ 整合推广 褐石MASTER 项目定位:昆明一环Life?Style情调街区，昆明一环首个集成“艺术情调、潮流情调、生活情调、时尚情调”为一体的情调街区。 运作模式：整体运营、整体招商。 租售模式：益新地产自持70%，销售30%，销售部分返租5年。 项目商业情况——商业特点：部分商铺开发商自持，其余位置划分20-30㎡小铺带租约销售 1# 自持 4# 销售 6# 自持 2# 销售 3# 销售 1、6栋9000㎡商业开发商自持，地下负一层15000㎡商业开