天津中信珺台项目市场分析与客户分析.pptVIP

天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围绕独特资源和便捷交通分布 园林规划特点: 景观设计强调人的参与性，社区内分散着不同功能的场所； 在景观中有机的合并入艺术元素，艺术家Herbert Dreiseitl （赫伯特.德莱塞特而 先生）将参与公共空间中中心景点的设计工作。 园林设计保留了原有375棵原生枣树中的80多棵，作为枣林公园主景观轴，将自然特色（枣林、河道、一排排的树林）有机结合成为城市景观结构的一部分。 地块东侧河道经过一段时间的改善，已见好转，经过后期截流改造后，将会成为一处河景资源。 看宏观——项目不具备成为高端别墅项目的质素 看中观—— 基于现状：市场占位为“城市近郊别墅” 基于未来：未来竞争激烈，项目与城市距离较近， 未来市场占位可考虑为“城市别墅” 看微观——周边产品形式低端，多为小产权房，无品质感； 市场小结 外部市场无依托资源 项目需要挖掘自身价值，依托产品力来争夺客户，突出重围 三、市场分析 宏观市场 中观市场 微观市场 案例研究 1.6-1.7万/㎡ 均价 联排 产品形式 150平米左右（赠送后260-280㎡） 面积区间 40% 绿化率 不含中心水域，不计赠送为0.8，计算赠送为1.1 容积率 70年 土地使用年限 3.5元/平米/月 物业费 2009-09-19 开盘时间 400户；一期80户 规划户数: 75000平方米 总建筑面积 朗润园——基本信息 三居室，四个卫生间，首层庭院入户停车，无地下空间； 产品功能 建筑面积150平米左右，实得面积250平米左右，赠送三个露台，南北双庭院；面宽6米，进深15米，中间天井，无地下室，庭院内停车。 产品面积 六联/八联联排别墅，三层到顶，可以有四层露台 产品形式 均无使用别墅作为第一居所，目前几乎全部居住在市区好地段社区大平层，居住面积集中在130~160㎡之间 置业目的 家庭状态多为3口之家，4口之家较少，几乎不与父母同住，别墅改善后，也无打算长期与父母同住 家庭特征 职业多为小型私企的业主，部分大学教师。财富尚处在积累阶段，资金积累缓慢 职业特征 年龄在35-50岁之间，占成交总数72% 客户特征 朗润园——产品及客户状况 2009年9月19日一期开盘80套联排当天净销！ 财富积累期的“别墅首置客户” 朗润园——产品面积赠送 户型方正紧凑，合理利用空间； 边户附赠L型侧院，增减生活情趣； 第四层整层面积赠送； 部分楼层采光较弱； 无地下车库，停车需占用庭院空间； 户型空间紧凑，客厅挑空，做足别墅符号； 四层整层赠送，提高性价比； 三层主卧套卫生间、套书房，增加尊贵感； 中户庭院较少，停车后较为局促； 大量的面积赠送大大地提高了产品的性价比 社会山——基本信息 德式风格 建筑风格 别墅约400户 规划户数 1716000平方米 占地面积 约160-250万 均价 院墅、类独栋、小联排 产品形式 210-270㎡ 面积区间 45% 绿化率 0.69 容积率 70年 土地使用年限 2.5—2.75元/平米/月 物业费 二期预计2009年11月 开盘时间 1900000平方米 总建筑面积 　— 　　— 2% 9 330 ㎡ 2970 ㎡ 　— 独栋 260-350万 9000/11000/13000 10% 30 271 ㎡ 8130 ㎡ 地上三层，带100㎡左右的小院 双拼 160-180万 9500-10000 13% 30 177 ㎡ 5310 ㎡ 面宽大，三层设计 宽HOUSE 210-300万 10000-11000 26% 49 210-280 ㎡ 10780 ㎡ 古罗马建筑形式与中国古典四合院结合，南向80㎡小院，地上2层。 院墅 150-220万 9000-10000 49% 98 185－220 ㎡ 20090 ㎡ 三层，无地下空间 联排 总价 单价 比例 套数 单套面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 建筑特征 产品类型 产品结构完整、产品线较为丰富，双拼、院墅、联排、宽house，能够满足别墅的多种需求； 以180平米左右联排产品为主，符合项目和所在区域的定位； 院墅、宽house等产品非常具有创新特点，价格较高，但是所占数量少，没有项目操作压力，但是联排别墅缺乏特点，仅依靠160-180万低总价为主要卖点； 社会山——产品信息 院墅 社会山——亮点户型 面积：205.3㎡ 花园面积：62.32㎡ 造型规整　空间通透 矩形结构的平面，整体采光性和通透性好，易于观景。 起居室与花园相连，增加了居住环境的园林气息。 实木地板材料的走廊作为室内外的连接体，尊贵大方。 房间采用全阳面布置，采光好，实用性高。 花园面积较大，可以净化室内空气，营造一个绿色家园。 房间进深小，通透性好，利于房间内通风。