吉祥村项目方案(12.20总案).pptVIP

结合区域特点与项目自身条件，以及我们初步商家访谈结果，本项目初步考虑的经营业态品类有: 1、增加项目业态完整可以与多业态配合。 2、该业态可以放在项目带动客流，提升商业特色经营。 3、商业价值高，可直接进行出售并统一进行管理。 商业步行街 1、业态 承租能力强，并且聚集人气。 2、可以与多种业态进行互补。 品牌餐饮 电玩城、台球、网络会所、金融类 KTV 1、虽然租金承租能力有限，但对拉动人群提升项目生活休闲娱乐的综合服务能力有很大作用。 电影院 1、提升整体项目定位，吸引周边购物人群，拉动客流。 2、合作模式以租赁为主。 3、提升品牌商铺的价值增加投资人群信息。 百货 备注 业态 3. 经营业态品类 “小结” 业态启示：百货、步行街、影院、餐饮、休闲是项目发展方向 运作方式启示：主力店及部分潜力商铺自持，约占总面积的70-80%；出售可分割商铺，回收资金，约占总面积的20-30%. 1、租赁或出售 2、面积可分割 1、租赁或出售 2、面积可分割 1、保底联营 2、面积3500——5000㎡ 1、租赁或联营扣点 2、面积3-5万/㎡ 业态特点 餐饮 /休闲 1、销售：可回收投入资金。 2、自持：先进行养商期，待商业成熟后销售，利润最大化。 步行街 影院 1、引入该业态 2、自持物业，提升企业自有资产。 3、待物业成熟后出售，得到利润最大化。 百货 建议 业态 面积占70-80% 面积占30-40% 按照市场分析，销售该面积可回收建筑成本资金（约6-8亿）。 法则6 [设计规划验证法则] 附件：设计院规划方案 法则7 [经济测算验证法则] “成本预算” 根据上述规划，项目总成本约为10.6亿元 1,066,786,596 成本合计 10,356 207120 5% 不可预见费 51,780,000 207120 250 配套费 5,319,424 664928000 0.80% 咨询 9,973,920 664928000 1.50% 工程监理 13,298,560 664928000 2% 勘察设计 7,979,136 664928000 1.20% 管理费 工程建设其它费用 96,947,200 34624 2800 车库 135,200,000 54080 2500 住宅 79,481,600 24838 3200 写字楼 154,246,400 48202 3200 公寓 296,000,000 80000 3700 商业 建安成本 216,550,000 43.31 5000000 土地成本 总价 基数 单价 项目 “市值测算” 3,712,689,300 总市值 111,000,000 150000 740 车位 432,640,000 8000 54080 住宅 213,606,800 8600 24838 写字楼 433,818,000 9000 48202 公寓 2,521,624,500 30000 84054 商业 总价 单价 数量 　 根据静态市场售价，项目总市值约为37.1亿元 “销售与自持研判” 纵观综合体发展，租售并举是主要的营销策略： 万达地产：商业全部自持，其余销售； 赛高街区：先售公寓、写字楼和住宅，商业前期自持，养商期过后再逐步销售； 香港恒隆地产商所持有的商业地产每年提供的租金收益能够达到企业总运营收入的50%； 所以：“租售并举”是地铁综合物业最佳营销模式，不建议全部销售。 “租售并举经济测算” 1、公寓、写字楼： 受政策影响，公寓、写字楼是近期热销产品 公寓、写字楼是综合物业项目前期回收成本的主要方式，所以建议全部销售； 2、住宅：本项目住宅全部返还职工； 3、车位：由于写字楼和公寓对外销售，所以出售50%车位，用于公寓、写字楼配套。 “商业区域划分” A区：集中商业 B区：商业街 C区：集中商业 “租售并举经济测算” *方案A：公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%，商业A/B区租赁，C区销售，总销售额10.6亿 1,068,067,048 合计 55,500,000 150000 销售50% 740 车位 - 　 返还 54080 住宅 213,606,800 8600 销售 24838 写字楼 433,818,000 9000 销售 48202 公寓 　 　 售价 方式 面积（㎡） 　 365,142,248 300167000 2629200 　　 3305