合法性在抵押、征收估价中的应用.pptVIP

* 合法性在抵押、征收估价中的应用 （1）规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价的目的； 《物权法》： 1.土地所有权； 2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定的除外； 3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 4.所有权、使用权不明或者有争议的财产； 5.依法查封、扣押、监管的财产； 6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 《担保法》： 1.抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。 2.以乡村镇企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 3.医院、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施以外的财产，可以作为抵押为估价目的的估价对象。 《城市房地产抵押管理办法》： 1.有权属争议的房地产； 2.用于教育、医疗、市政等公共服务事业的房地产； 3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4.意义发公告列入拆迁范围的房地产； 5.依法查封的房地产； 6.依法不得抵押的房地产； 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接收其作为贷款的抵押物。 （2）规定抵押无效的房地产，不应作为抵押为估价的目的； 《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：违法、违章的房地产抵押无效。 （3）规定符合一定条件才能转让的房地产，评估评估其抵押价值时应符合转让条件； 《城市房地产管理法》： 按照出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 25% （4）再次抵押价值的房地产，不应包括已抵押部分的价值； （5）评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠工程价款； （6）评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不该包括划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权所缴纳的出让金等费用。 合法性在抵押估价中的应用： （1）规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价的目的： 目前主要有以下法律、法规、规章、政策规定不得抵押的房地产： 《物权法》：1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定的除外；3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5.依法查封、扣押、监管的财产；6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 《担保法》：1.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。2.以乡村镇企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。3.医院、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施以外的财产，可以作为抵押为估价目的的估价对象。 《城市房地产抵押管理办法》：1.有权属争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共服务事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.意义发公告列入拆迁范围的房地产；5.依法查封的房地产；6.依法不得抵押的房地产； 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接收其作为贷款的抵押物。 （2）规定抵押无效的房地产，不应作为抵押为估价的目的： 《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：违法、违章的房地产抵押无效。 （3）规定符合一定条件才能转让的房地产，评估评估其抵押价值时应符合转让条件： 目前主要有以下法律、法规、规章、政策规定不得抵押的房地产： 《城市房地产管理法》：按照出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。、；3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （4）再次抵押价值的房地产，不应包括已抵押部分的价值 （5）评