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中国房地市场形势与中长期展望--李晓峰
上半年政策四大特点之一:着力调整供求关系(续)。 土地市场:土地供应计划完成率偏低,十大城市受影响程度更大,出让金同比显著下降。 土地市场:上半年全国住宅用地推出成交量总体低于去年,6月供应加大带动成交量有所增长。 土地市场:上半年住宅用地的楼面均价、溢价率持续走低,开发商投资策略趋于谨慎。 土地市场:上半年全国130个城市土地出让金微涨,北京、上海等城市降幅显著。 重点开发企业:上半年代表性房企销售额同比增速接近50%,部分企业完成全年销售目标的40%以上。 全国房地产上半年有关数据 2011年7月18日,国家统计局公布了6月全国70个大中城市的房价。 数据表明,虽然房价还在上涨,但涨幅正在持续回落,6月新建商品住宅价格比5月份上涨了0.1%,而在今年1月份,这一增幅为0.8%,去年4月为1.4%。 按照这一趋势,那么三季度,全国房价将迎来真正的拐点,也即房价由正增长,变为负增长。而上次负增长出现在去年6月,遗撼的是只有一个月,可谓昙花一现;上上次则是2008年8月-2009年2月,持续了半年之久。大家都能明显感受到2008年底那次降价,而对去年则基本没有印象。 全国房地产上半年有关数据(续) 对于国家部委来说,限购城市还应增加多少,实属棘手难题。当前,二线城市多已实行限购,只是部分中西部省会城市措施不严而已,让他们重新调整文件,从严执行,似乎不太现实。而三线城市数量庞大,多数城市房价已经企稳,真正房价涨速较快的仍少,有数据为证:6月相比5月,70个大中城市中的一、二、三线城市,房价环比涨幅分别为0.13%、0.14%、0.07%,三线城市房价涨幅最小。 限购政策毕竟属于行政干预,如同西药,短期能见效,但对市场机制的负面作用也不小,如果真如有些研究机构认为的那样:限购城市将超100个,恐怕过犹不及。 下半年展望:政策从紧态势不会放松,保障房建设将获更多政策支持。 下半年展望:上半年多数城市供地计划完成率不足三成,下半年供地将增加。 下半年展望:更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼,下半年降价促销范围可能扩大。 下半年展望:供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升,但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大。 中期展望:过去几年房地产消费带动投资增长,需求增长快于供给,行业发展仍为良性。 中期展望(总量):未来五年房地产市场仍将稳步增长。 中期展望(总量):长期来看,中国经济仍将快速增长。IMF预测“十二五”期间中国GDP增速将放缓,但仍保持在9%以上 中国快速增长的城市化进程: 城市化率的数据并不完全一致,但大体的情况是中国经济体制改革开始的1978年约为17%,2010年底接近49%,30多年增加30多个百分点,平均每年增加一个多百分点(每百人中有一个人进城)。但城市化的速度是不均匀的。 2001年诺贝尔经济学奖获奖者斯蒂格利茨认为,中国的城市化和以美国为首的新技术革命是影响21世纪人类进程的两大关键性因素。 迄今为止最新房地产调控政策(国五条) 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。会议强调“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。” 会议指出,截止6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低,社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。 政策解读:总体上大家要把握两点。 第一,是出台背景:政策主要针对两个方面,房价回归速度偏慢,保障房建设速较慢。总体而言,2月以来,全国70个城市房价指数涨幅持续回落,按此速度,三季度将出现环比负增长。但全国商品房成交均价却仍偏高,上半年,全国商品房成交均价同比上涨9.9%,较去年7.5%的全年涨幅有所上升,较1-5月上升1.8个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨9.1%,较1-5月增加2.2个百分点,住宅成交均价明显回升。保障房融资成为难题,很多地方新开工速度较慢,而且运作机制不健全。 第二,随着楼市明显降温,部分地方政府有放松调控的企图或事实,比如前段时间有新闻报道:海口和大连计划放松限购。所以,国务院重申和强调,为地方政府就让敲警钟。总体来看,此五条主要是要求各地进一步加强落实既有政策,与去年的“国十条”和今年的“国八条”相比,措辞并不算严厉,其基本没有新的具体政策,“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”,在
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