上海房地产市场年终回顾与预测.doc

2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 概要: 以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面. 房地产市场发展 中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。 图：历年全国与上海GDP增长情况 经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧. 2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。 图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米） 分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象. 图:2008年上海分月住宅交易情况 本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观察后市走向.但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。1－10月住宅供求比为1.2，是除2005年以外的最高值. 图： 2007与2008年上海住宅供求比较 从价格方面来说,2003-2007年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机,但本年价格仍未出现普遍的深度回调.上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场，最近也出现了租金下调的现象，这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型，侧面反映了当前楼市的紧张形势。 图： 2008年上海分月住宅价格情况 土地市场的情况同样不容乐观.上海是全国较早启动土地财政的城市,住宅用地出让面积(可建面积)在1997年突破2000万平方米,并在2001-2003年间达到3000万平方米的高峰,对应了上海楼市在2003-2004年间的住宅成交高峰;但随后上海的住宅用地出让量逐年减少,减少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出让可建面积仅为915万平方米,比2006年缩减幅度超过一般,不足最高峰2001年全年出让的1/4,并且低于十年前楼市进入新一轮发展期起点的1997年,这一奇特的现象对于了解上海近年尤其是2007年住房价格的急速攀升有重要影响.2008年楼市的低迷使得本年的土地市场更是一片冷清, 政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。根据上海市房地部门2008年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值，经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800-1000公顷，宅地最终成交量仅为上述供地计划的约1/4。 房地产开发企业的发展 上海房地产企业的发展周期与行业周期具有高度相关性。在第一个发展周期中，1988－1991年为房地产开发企业的起步阶段，经营性的房地产开发公司起步。。 房屋商品化进入正式实施阶段 其后，由于亚洲