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第四章 市场比较法 第一节 市场比较法概述 第二节 可比实例的选择 第三节 各项修正计算 第四节 应用举例 荷兰：北方威尼斯 第一节 市场比较法概述 市场比较法 参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法 适用范围 有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。 市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格 市场比较法 市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。 基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全替代关系。从另一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。 理论依据 替代原理 市场比较法与估价原则 替代原则 供求原则：供求影响价格 均衡原则：市场内各构成要素的组合是否均衡 适合原则：外在环境对价格的影响 应用条件 充分的交易实例资料 资料具有相关性 市场供求关系基本一致 明确显示具备的条件 资料必须翔实可靠 求取比准价格 当比较参照实例较多时，每一个实例得出一个价格，需要综合求出一个估算价格 处理方法： 简单算术平均法 加权算术平均法 中位数 众数 基本步骤 收集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 确定比准价格 第二节 可比实例的选择 搜集交易实例 范围：尽可能多 内容： 交易双方情况及交易目的 交易实例房地产状况 成交价格、成交日期、付款方式 收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易资料 报刊信息 以购房者身份了解信息 交易会等 二、选取可比实例 用途相同 结构类同 区域类似 价格类型一致 时间接近 正常交易 三、建立价格可比基础 统一付款方式：以一次付清的实际价格为基准 例：某一房地产总价80万元，分期付款，成交日付40万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，将付款方式统一到成交日期一次性付清。 假设年利率6% 假设半年利率为3% 统一采用单价 修正时采用相同的单位价格 如果是土地，采用土地单价比较 如果是建筑物，采用楼面地价比较 统一币种和货币单位 统一面积内涵 建筑面积、套内建筑面积 统一面积单位 单位换算 第三节 各项修正计算 一、交易情况修正 造成成交价格偏差的原因 利害关系人之间的交易 基于出售或急于购买的交易 不了解市场行情的交易 特别机动或偏好的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易 修正公式 待估房地产价P=可比实例价格P‘×交易情况修正系数 可比实例交易时价格高于正常情况下的交易价格，分母大于100，修正系数小于1 可比实例交易时价格低于正常情况下的交易价格，分母小于100，修正系数大于1 　　 例 某可比实例，成交价格5000元/㎡，属于熟人之间交易，比正常价低于5%左右，修正如下： 交易日期修正 交易日期修正的含义：时间差修正 修正办法： 价格指数法 时间修正后估价时点价格=可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数 案例 为评估上海某一区域2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/㎡。上海市2003年7月至2004年3月的二手房住宅价格指数如下： 价格变动率法 例：评估某一房地产于2004年3月1日的价格，可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%，人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25人民币，试进行修正。 三、区域因素与个别因素修正 不同区域，不同个别因素 修正办法： 直接比较法 区域修正： 可比对象优于估价对象，分母大于100 区域因素与个别因素直接比较分值表 个别因素修正 可比实例因素优于估价对象，分母大于100，否则小于100 实例 有一可比实例，成交价格5000元/㎡，可比实例所处区域的环境优于待估对象，比例为2%，可比实例价格为： 间接比较法 设想一个标准的房地产的区域因素与个别因素，以此为基准，逐项打分比较。 区域因素修正公式 个别因素修正公式 区域因素与个别因素间接比较分析表 求取比准价格 当比较参照实例较多时，每一个实例得出一个价格，需要综合求出一个估算价