第六章 房屋公共设施设备的管理.ppt

物业管理实务 第 6 章 房屋公共设施设备的管理 6.1 电气工程设备管理 6.2 给排水设施设备管理 6.3 供暖及空调设备管理 本章小结 学习目标 复习思考题 实训题 6.4 消防设施设备管理 6.5 物业设备管理流程 〔学习目标〕 房屋公共设施设备与房屋建筑物共同构成了物业的主体。通过本章的学习，要求学生了解房屋公共设施设备的种类和设备的组成，掌握房屋公共设施设备的常见故障及排除方法，掌握房屋公共设施设备的养护方法。 6.1 电气工程设备管理 6.1.1 房屋电气工程设备的的组成 房屋电气工程设备系统包括供电设备、弱电设备、电梯设备和防雷设备。 6.1.2 供电设备管理 1）供电设备管理的概念 供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，进行的管理和服务，以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。 2）供电设备管理的内容 　　①安全 　　②可靠 　　③优质 3）供电设备的安全管理 （1）加强安全教育，普及安全用电常识 （2）供电设施工程建设安全管理 （3）供电设施的安全操作管理 （4）供电设备过负荷的安全管理 （5）供电设施防雷的安全管理 4）供电设备的运行管理 （1）供电设备运行中的巡视管理 运行巡视制度 ： 运行巡视的内容： （2）运行中异常情况的处置管理 异常情况的处置包括： ①触电急救 ②变配电室发生火灾时的处置 ③变电室被水浸时的处理 （3）变配电室的管理 （4）供电设备的档案管理 5）供电设备维修保养规程 [示例6-1] 广州××大厦配电房管理规定 1．配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行２４小时运行值班，未经许可，非工作人员不得人内。 ２．值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 ３．值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开关超载运行。 ４．经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。 ５．配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 ６．因故须停其部分负荷时，应提前一天向使用部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电应及时向用户作出解释。 ７．经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 ８．做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。 ９．值班员应认真做好值班记录，认真执行交接班制度。 6.1.3 弱电设备管理 1）弱电系统管理规定 　　①严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。 　　②各班将各设备运行情况记录于当值日志。 　　③根据保养计划做好各设备的保养。 　　④遇故障报警即时处理并记录于运行日志。 　　⑤对外包保养设备的承包商做好监督。 　　⑥各设备的元器件、参数不得随意更改。 　　⑦严禁于系统各计算机上使用自带软件。 2）弱电系统维修保养规程 ①弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 ②主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。 ③工作过程注意做好防静电措施。 ④对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 ⑤对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 ⑥对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。 ⑦根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端品的工作。 ⑧工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。 6.1.4 电梯设备管理 1）电梯的验收与接管： （1）电梯的验收管理： （2）电梯设备接管： 2）电梯的运行管理 电梯设备的运行管理，就是保障电梯良好运行所实施的管理活动。 下面以深圳某大厦电梯运行管理作业规范为例，来说明电梯的运行管理。 [示例6-2] 深圳××大厦电梯运行管理作业规范 （点击查看） 3）电梯常见故障处