第八章 不同类型物业的管理.ppt

物业管理实务 第 8 章 不同类型物业的管理 资料链接 复习思考题 实训题 8.1 住宅区物业管理 8.2 写字楼物业管理 本章小结 学习目标 8.3 商业场所物业管理 〔学习目标〕 物业的类型包括住宅、写字楼、商业场所、工业物业、特种物业等，通过本章学习，要求学生熟悉住宅、写字楼、商业场所的概念与特征，掌握住宅、写字楼、商业场所的管理特点，重点掌握住宅、写字楼、商业场所的管理方法。 8.1 住宅区物业管理 住宅区按照其配置的现代化程度，可以分为普通住宅小区和智能小区。 8.1.1 住宅小区的功能 （1）居住功能。 （2）服务功能。 （3）经济功能。 （4）社会功能。 8.1.2 住宅小区的特点 住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点： （1）统一规划，综合开发 （2）规模大，功能全 （3）房屋结构整体化，配套设施系统化 （4）产权多元化，管理复杂化 8.1.3 住宅小区物业管理的特点 （1）小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。 （2）小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位。 （3）物业管理经费筹集的复杂性。 8.1.4 住宅小区物业管理原则 （1）业主自治自律与专业管理相结合 （2）服务至上，寓管理于服务之中 （3）所有权与经营权相分离 （4）企业经营，独立核算 （5）有偿服务和费用合理分担 8.1.5 住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三个方面的工作： （1）住宅小区内房屋及设备的维护与修缮管理 （2）住宅小区环境的维护管理 （3）开展多种形式的便民有偿服务 （4）住宅小区的社会主义精神文明建设。 8.1.6 住宅小区精神文明建设 1）住宅小区精神文明建设 （1）开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约 （2）完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩 的文体活动 （3）建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。 2）精神文明建设通常可以采取的活动方式 （1）运用传播文化和工具的康乐设施 （2）组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会 （3）创建文明单位 （4）开展“优质服务竞赛”活动 （5）开展人际交往，推行“社团”活动。 8.1.7 智能小区建设 所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。普遍认为智能化住宅小区为“三A”系统： 安全自动化（safe automation system, SAS）：包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出人口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏报警系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。 通讯自动化（communication automation system, CAS）：包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。 管理自动化(management automation system, MAS)：包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。 1）小区智能化系统的构成 （1）安全自动化系统 ①室内部分 红外线防盗探测器： 煤气泄漏报警及自动关闭门系统： 消防报警系统： 紧急救助系统： 门磁系统： ②室外部分 小区摄像监控系统： 保安巡更签到系统： （2）通讯自动化系统 ①利用电讯网络作为传输网络 ②利用有线电视网络作为传输网络 （3）管理自动化系统 ①小区车辆出入管理系统 ②小区自动抄表系统 ③小区设备管理系统 2）小区智能化实现的方式 （1）利用小区总线 （2）利用有线电视网络 （3）利用电讯网络 3）智能化住宅小区整体方案优化原则 （1）功能需求限额原则 （2）可操作性原则 （3）匹配原则 （4）可靠性原则 （5）经济性原则 （6）持续发展原则 8.2 写字楼物业管