第五章 房屋建筑物的管理.ppt

5.4.4 门窗工程的养护 　　（1）严格遵守使用常识与操作规程 　　（2）经常清洁检查，发现问题千万不要拖延 　　（3）定期更换易损部件，保持整体状况良好 　　（4）北方地区外门窗冬季使用管理 　　（5）加强窗台与暖气的使用管理 5.4.5 屋面工程维修养护 　　（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态 　　（2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 （3）建立大修、中修、小修制度 　　（4）加强屋面使用的管理 　　（5）建议建立专业维修保养队伍 5.4.6 通风道的养护管理 （1）住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。 （2）不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。 （3）物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。 （4）检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。 （5）通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 5.4.7 垃圾道的养护管理 （1）指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。 （2）搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。 （3）不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。 （4）垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。 （5）垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。 （6）垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。 5.4.8 房屋维修日常养护考核指标： （1）定额指标：工人的劳动效率要百分之百达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 （2）经费指标：通过各种方式筹集（房屋租金、按规定提取的修理费）包干使用，亏损不补，节约留用。 （3）服务指标： 　　①走访查房率：管理员每月对辖区的住、用户走访查房50%以上，每季逐户走访查房一遍。 月走访查房率＝当月走访查房数÷辖区内住、用户总数×100% 注：对月（季）走访如系一户超过一次的，均按一户计算。 　　②养护计划率：每月养户计划车要求达到80%以上，遇到特殊情况和特殊季节，管理部门可统一调整养护计划车。 月养户计划完成率：当月完成满计划内项目户次÷当月养护计划安排的户次数×100%。 　　③养护及时率： 月养护及时率＝当月完成的小修养护次数÷当月全部报修中应修的户次数×100%。 注：当月全部报修户次数，指提出了报修要求但经专业人员实地勘查后，认定不属于小修养护范围，并已做其他维修工程类安排和因故不能安排维修的报修户次数。 　　④安全指标：建设部［1988］建房字第328号文件颁发的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》规定：安全生产，杜绝重大伤亡事故，职工负伤事故频率小于0.3%；确保住户、用户安全，杜绝塌屋死亡事故。 物业管理实务 第 5 章 房屋建筑物的管理 5.1 房屋建筑物基本识图 5.2 房屋完损等级 5.3 房屋建筑物的修缮管理 本章小结 学习目标 5.4 房屋日常养护 资料链接 复习思考题 实训题 〔学习目标〕 房屋建筑物是物业最主要的部分，它们的完好与否，与业主的利益关系极大。通过本章的学习，要求学生认识基本的建筑识图，了解房屋修缮管理的基本内容，熟悉房屋完损等级标准，掌握房屋养护与修缮的程序和日常养护的方法。 5.1 房屋建筑物基本识图 5.1.1 房屋的组成及其作用 房屋建筑通常可分为工业建筑和民用建筑两大类。各组成部分的名称和位置如图5-1所示。 房屋各组成部分的作用是： ①基础是承受建筑物全部载荷的构件； ②墙、柱主要用于房屋的承重和围护； 点击查看图5-1 ③楼面与地面是分隔建筑空间的水平承重构件； ④楼梯是房屋的垂直交通设施； ⑤门起交通联系和分割房间的作用； ⑥窗主要作采光、通风之用； ⑦屋面是房屋顶部的围护和承重构件。 此外，一般建筑物还有天沟、雨水管、雨蓬、散水、明沟、阳台、台阶等构件和装修构造。 返回 5.1.2 房屋建筑图的分类 房屋建筑图主要用于指导房屋的施工，所以又称为施工图。它是按照国家标准的规定，完整、准确地表达建筑物的形状、大小以及各部