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第二章 土地利用规划的理论、原则和研究现状 第一节 土地利用规划的理论 地租是一个历史的范畴，随着有组织的土地利用和土地所有权的出现，就产生了地租。地租产生的经济基础是土地生产者在土地利用中的剩余生产物为土地占有者所占有。 地租 包括： （1） 主佃双方通过契约的形式，规定佃户按期交给物主的租金款额。 （2） 利用土地或其他生产资料和因素所得报酬扣除所费成本的余额，即超过成本的纯收入。 理论简介： (亚当·斯密：地租是“作为使用土地代价”，“是使用土地而支付的价格”。 (大卫·李嘉图：地租产生必须具备土地数量有限、土地肥沃程度与位置的差别。 (杜能：地租是田庄所处的位置和土地性质的偶然优势带来的。 (马克思：一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物。 1、当土地需求为D时，土地 开发量为Q1，尚未产生地租； 2、当土地需求增至D’时，土地已全部开发量为Q0，尚未产生地租。 3、当土地需求增至D’’时，土地供给量为Q0，土地供给困难，造成地租R0的产生。 差额地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。 (离市中心距离在t0之内，有区位地租；离市中心越近，区位地租 越高。 (t0为边际土地，地租为0，t0以外，地租为负数，说明次边际土地尚未开发利用 。 绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。 地租与地价的关系 土地所产生的价格代表了土地作为生产资本的收益水平，是地租的资本化表现。具体而言，土地价格是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。 在我国，由于土地属于国有，因而土地价格一般是指一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。 地价是土地价值的货币表现，地价是地租的资本化。 常用的土地估价方法有：⑴ 市场比较法 ⑵ 收益还原法 ⑶ 成本估价法 ⑷ 剩余法 ⑸ 路线价法 规划应用 1、通过规划，合理利用土地，以提高土地肥力和改善土地质量。 2、通过规划，修建交通运输网络，改变土地的资源地理位置和交通运输条件。 3、通过规划，确定土地用途，以影响地价的变化，“规划即地价”。 4、通过规划，合理布局用地，使商业 用地、住宅用地位于城市中心区，行政办公用地远离城市中心区，农业用地配置于郊区，集约经营度高的用地（果园、蔬菜地等）配置于近郊，大田作物用地配置于远郊。 二、土地区位理论 区位为站立之地 区位论是关于人类活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。 区位论 ———农业区位论（杜能） 农业用地区位选择 ———工业区位论（韦伯） 工业用地区位选择 ———中心地理论（克里斯塔勒） 城市用地区位选择 (?杜能的农业区位论 杜能（1783—1850）于1826年完成了《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）一书，奠定了农业区位理论的基础，提出了合理经营农业的一般地域配置原则。 孤立国的前提条件除上述给定的六个外，从需要解答的问题中可知，企业经营型农业是追求利益最大化（即合理的）的农业，因此，追求利益最大化也是其重要的前提条件。 根据前述各种假设，以及运费与距离及重量成比例，运费率因作物不同而不同，农产品的生产活动是追求地租收入最大的合理活动等前提条件，杜能给出的一般地租收入公式如下： R＝PQ — CQ — KtQ＝（P — C — Kt）Q 式中：R地租收入； P农产品的市场价格； C农产品的生产费； Q农产品的生产量（等同于销售量）； K距城市（市场）的距离； t农产品的运费率。 杜能农业区位论的应用研究： 杜能农业区位论尽管是在众多的理论前提下演绎出的一般性理论，但由于抓住了问题的本质，可以用此理论来解释许多现实的土地利用。 主要研究实例涉及宏观尺度（国家或大洲范围）、中观尺度（城市范围）以及微观尺度（农村聚落范围）。 ( 宏观尺度的研究事例——乔纳森的研究 他综合欧洲的人口密度，各种农作物、家畜、水果的分布与农业景观，以西北欧为中心划分出七大地带。 第一地带（温室、花