房地产开发企业业务流程与各环节税种分析.ppt

房地产开发企业业务 流程及各环节税种分析; 一、房地产业税收管理 二、房地产开发企业税收政策的一般规定 三、房地产开发企业常见的涉税违法类型 及应对方法 ;第一部分 房地产业税收管理 ;一、房地产开发涉税流程与涉税简介;;税收重点;;;;第二部分 房地产开发企业税收政策的一般规定;境内;★境外单位或者个人 ★境内代理人 OR 受让方或者购买方;价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送; ●一般规定 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 ●特殊规定 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的 ??税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 纳税人发生自建行为的;1.差额征税 纳税人将建筑工程分包给其他单位的 2.退款减除 缴纳营业税后因发生退款减除营业额的 3.税额扣减 购置税控收款机;1.营业税纳税人的纳税地点 ◆ 应税劳务发生地 ◆土地所在地 ◆不动产所在地 2.营业税扣缴义务人纳税地点 ◆机构所在地 ◆居住地;（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异 1.预售阶段：营业税计税依据和土地增值税预征收入金额和其纳税义务发生时间是相同的，即实际收到的预收款和收到预收款的当天。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天，这一点和营业税、土地增值税一样。 2.完工交付阶段：完工交付之后，采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的，营业税计税依据和企业所得税收入规定一样，以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，企业所得税收入则是以实际收到的预收款和收到预收款的当天。在土地增值税清算时点确认的收入，比营业税计税依据和企业所得税确认的收入要大。 3.关于代收费用：营业税代收费用除了维修基金（国税发〔2004〕69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税；代收费用企业所得税是否作为收入确认，并不影响应纳税所得额，只是有一点时间性差异；代收费用土地增值税是否作为收入，虽然并不影响增值额，但会影响增值率，如果涉及普通标准住宅免税，则不容忽视。 ;（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人;加计扣除; （四）土地增值税税率;（五）土地增值税税收优惠;（1）主动清算 被动清算 （2）土地增值税清算时收入的确认 （3）土地增值税清算相关扣除项目的确定 （4）非直接销售和自用房地产的收入确定 （5）加收滞纳金;1. 应设置未设账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3. 账目混乱或者资料凭证残缺不全； 4. 经责令限期清算逾期仍不清算的； 5. 计税依据明显偏低无正当理由的。;（九）“尾房”销售土地增值税的处理;1.销售收入的确认 签订销售合同预售合同，确认收入实现 （1）销售未完工开发产品取得的收入 先预计毛利额入当期应纳税所得额 （2）一次性全额收款方式销售开发产品 （3）分期收款方式销售开发产品 （4）银行按揭方式销售开发产品 （5）委托方式销售开发产品 ①支付手续费方式 ②视同买断方式委托销售　 ③基价（保底价）并实行超基价双方分成 ④包销方式;会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。 税务处理：可以有两种选择： 第一种：根据国税函〔2010〕79号规定，企业可以在2013年纳税申报时，确认100万元租金收入，与会计处理相同，没有差异。 第二种：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定确认300万元租金收入，税法与会计存在差异，企业应在2013年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额200万元。2014年-2015年两个纳税年度在分别调减200万元。;;★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 ★开发产品已开始投入使用。 ★开发产品已取得了初始产权证明。 时点标准:验收、备案、决算交付等孰先;1. 区分期间费用和计税成本类型 2. 准予当期扣除 3.开发产品计税成本的核算 4.已销