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城市化下一站：特色小镇盖房、卖房，这种简单粗暴式房地产业在内地已逐渐成为过去，内地房地产业转型升级正在加速。不同于过去的多元化转型策略，建设特色小镇正在成为内地房企转型的新方向。碧桂园、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。【特色小镇是什么】世界上有许多著名的特色小镇，有旅游观光型的小镇、历史文化型的小镇，更有度假休闲的小镇等，这些小镇或以自然、人文景观引人注目，或以环境宜人、休憩养生让人驻足。浙江省政府工作报告这样定义“特色小镇”：“按照企业主体、资源整合、项目组合、产业融合原则，在全省建设一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇，以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。”“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。可见，“特色小镇”，已不是一个普通意义上的小镇概念，而是一个集产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位。不同于日常所言的“小镇”，“特色小镇”，很显然是一个全新的概念，它是以产业为核心；以项目为载体；生产、生活、生态相融合的一个特定区域。特色小镇，既称“小镇”，应该有多“小”?特色小镇以不大于10平方公里、10万人口为宜，一般不超过3至5平方公里和3至5万人的镇及产业集聚区为主。特色小镇是产业之镇特色小镇，首先是产业之镇，是一个产业的空间载体。特色小镇的打造，必须与产业规划统筹考虑，小镇的繁荣，也必须要有产业支撑。产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区不能混同：从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，如云计算、基金、互联网创业等，更具创新性，而且需要以新理念、新机制和新技术、新模式来推进产业集聚、产业创新和产业升级。这与产业园区的一般性集聚是有所区别的——将体现更强的集聚效应和产业叠加效应。另外，特色小镇，还承载了除却产业以外的文化、旅游等其他功能。特色小镇是文旅空间特色小镇，不仅仅是产业的集聚、融合，其地方文化、休闲文化的魅力，也将是特色小镇的重要元素。特色小镇的文化特色，要注重结合地域文化特色，挖掘文化内涵，形成小镇个性文化，并将这种小镇文化植入小镇建设的各个层面和领域，从而增强企业与居民的文化认同感。特色小镇是宜居之地特色小镇的建设，应是高标准规划、高起点打造，无论是环境设计、建筑外观、功能布局、能源利用，还是生活设施、现代服务，都应从现代化、人性化的角度着手建设，改善居民生活环境，提高生活品位，既能吸引和满足小镇居民工作和创业的需要，也能使其感觉小镇生活的舒适和自在，增加对小镇社区的心理归宿感。综合来看，特色小镇上述四个功能的叠加融合，才是特色小镇的应有内涵。这四个功能不是简单地相加，而是融汇于一体，优质的产业是小镇立镇之本，文化是小镇之魂，旅游是小镇之美，社区是小镇之生，只有这四位一体，才是真正意义上的特色小镇。如今业界已经达成共识的是，中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。可如今随着各地地王频发，开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。面临着十三五的房地产局势，到底会如何？新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方？我们又该怎么办？核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。一、核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年成交数据来看，地王宗数、总价都创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉