第三章第三节合同与风险管理.pptVIP

第三节合同与风险管理;随着市场经济体制的逐渐建立与完善，整个社会的经济活动，包括生产、销售、分配与消费活动，都需要按照合同来进行，合同在整个社会中发挥着越来越重要的作用。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。;就物业管理活动来看，物业管理中的各种合同是开展物业管理工作的基础。物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业合同中体现出来，物业服务企业与众多业主、非业主使用人发生无业务管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。;物业服务企业与其他专营企业之间发生的有关物业管理专项服务的法律关系，最根本的依据在于彼此之间签订的各项合同。收益型物业服务管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的租赁合同。;一、物业管理活动中涉及的合同主要类型;（1）物业建设单位在开发过程中所订立的合同;（2）前期物业服务合同与物业服务合同;（3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同;（4）物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同; 对以管理服务为主的物业服务企业来说，业主只将物业日常的管理服务委托给物业服务企业，而未委托其代理物业使用权的经营，即物业服务企业不负责对物业的出租经营，物业服务企业只有管理权。因此，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。; 对于经营性的物业，如写字楼、综合楼、商厦等，以及租赁为主的高档居住物业，如高级公寓、别墅等，物业管理进行的是出租经营以管理服务并重的物业管理。;二、前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别;（1）前期物业服务合同有建设单位和物业服务企业签订;（2）前期物业服务合同具有过渡性。;（3）前期物业服务合同是要式合同;2、物业服务合同;业主委员会成立以后，对原物业服务企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是否续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。; 物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，一方是受委托。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。; 每次委托期满，业主委员会应根据广大业主的意见和物业服务企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与之前定新的物业管理委托合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。; 上述两个合同的共同点在于他们的客气是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（见下表），但两个合同是相互衔接，互为补充的。从物业管理规范化运作的角度讲，两个合同缺一不可。;;物业服务合同的特征;物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征;3、物业服务合同即是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同自双方达成协议是成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。;物业服务合同的主要内容;2.委托服务事项。即物业服务企业为业主提供的服务的具体内容。主要包括： ;c.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等。;g.交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。通常情况下，物业区域内的业主和业主使用人在本物业区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。;k.物业档案资料的管理。包括与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。;;4.物业服务要求和标准。物业质量是对物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。目前国家正在推行物业管理服务标准，当事人可以参照物业服务标准来约定服务质量，根据服务质量来约定相应的服务费用。;5.物业服务费用和维修费用。服务费用是业主为获取物业服务企业提供的服务而支付的费用，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。支付物业服务费是业主的主要义务。当事人应当在合同中明确约定物业服务费用的收费项目、收费标准。物业服务费的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。;6.专项维修基金的管理和使用。目前，专项维修基金主要是针对住宅物业而言的。专项维修基金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，对于物业的保值增值，具有非常重要意义。对于一个物业管理区域而言，专项维修基金总量是一个不小的金额。从产权上讲，专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有，在实践上，专项维修基金大都由