2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告.pptVIP

商业产品建议报告 目 录 引子—— 商业地产开发的重点：不是在建筑设计和项目的销售上。 “成都万科”的课题——魅力之城的商业 魅力之城——带动城东版块的龙头，东方新城的核心区域 2005年—2007年，经过近2年的开发，住宅已初具规模，商业还未启动 因交通和商业配套的问题，一期入住率还不到60% 商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题—— 规划中有近百亩的商业用地，此问题迟早都要解决 若生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售 若商业配套跟不上，会影响到已购房者的入住 魅力之城和东方新城，都需要一个真正的商业中心！ 解决之道——以商业的方式解决商业问题 我们需要了解什么？ ——区域、地块、规划、人口、发展、经济…… 我们还需要什么？ ——投资者、经营者、消费者系统调查…… 这些就够了吗？ ——开发商的观念意识决定一切…… 最后——方式正确了吗？ 商业地产盈利模式 —— 让我们先回顾一下——项目情况 项目区域——成都市城东成华区三环外侧 项目占地——666亩(444002.22平方米),紧邻十陵风景区及1000亩城市公园; 总建面积——760000平方米 公交系统——自建4亩临时公交总站，除98路外，多条公交路线将陆续开通。 地面交通——成龙路、蜀都大道、老成渝路、三环路四条快速通道可直达。 东大街东延线、东洪路建设工程已经启动。 地下交通——2007年将启动地铁二号线，拟于2011年投入使用。 周边配套——1个中心公园、2所中学、2所小学、4个幼儿园、3个农贸市场； 3000㎡大型文化活动运动中心、医院、银行、邮局等。 项目区位——东部新城 新城规划——商贸中心 商贸中心规划——魅力的课题 项目情况——五期商业规划指标 关键词——97.63亩 除住宅用地外的其他地块总占地面积97.63亩 ，位于东方新城的商业中心。 关键词——13万平 根据地块规划指标，万科原规划将有近13万平米的集中商业。 关键词——600米 商业街自西向东总长达600多米，可精确至611米。 关键词——容积率 容积率不大于3.5，主楼高度大于40米，裙楼小于24米。 项目现状——三期住宅热销 一期商业现状—— 二期商业现状—— 三期商业现状—— 统计一下——商业现状 思考一下——这说明了什么？ 区域不成熟…… 入住率不高…… 交通不便利…… …… 这些原因都造成了“魅力”的商业在现阶段如此萧条； 成都向东—— 东部新城区—— 魅力的尴尬——规划定位 地铁规划——可望而不可及 地铁2号线在大观立交有站点； 本项目距此站点距离过远； 本区域商业与住宅难以借势。 城东发展的希望——交通 城东沙河堡将规划修建一个三倍于火车北站的交通枢纽中心，其巨大的交通潜能将进一步催生片区内的商业开发。 规划中的沙河堡交通枢纽紧邻东三环，是集城际客运、公交和地铁于一体的综合性超大型交通枢纽。 蜀都大道、老成渝路、成龙路、东大街东延线（在建中）由市中心纵向可到达魅力。 但，在交通未完全疏通之前，魅力的发展一直会被制约。 未来人口——商业永远关注的焦点 东部新城未来规划人口73.5万人 片区规划人口12.5万人 成华区六大支柱性产业—— 未来支柱性产业——政府支持发展 电子信息 都市型工业 房地产业 现代物流业 商贸服务业 休闲旅游业 东部新区定位—— 以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区。 寻找空白点——市场还有什么需求？ 思考什么——十大问题！ 问题一：社区居民生活需要什么？ 问题二：商家需要什么样的物业？ 问题三：投资者偏好何种商业？ 问题四：区域内还规划有何种商业？ 问题五：魅力商业用地有何强制性规划？ 问题六：魅力四块商业用地情况如何？ 问题七：区域内还有哪些竞争对手？ 问题八：万科自身有什么禁忌和要求？ 问题九：商圈的生命周期说明了什么？ 问题十：后期如何运营管理？ 思考问题一： 社区居民生活需要什么？ 市调资料分析—— 市调资料分析——结论1 城东二环路版块商业地产的开发，对本区域的商业形成了一种截流作用，使居住在二环内外的消费者很难再选择三环外的商业地点去消费。 对于现阶段居住在三环外侧的居民而言，其上班时间都在城区，一般下班后会选择在城内进行消费，回社区仅是为了休息。平日里若跨越三环进城消费，也非常的困难。 在未来，魅力自有的5000户居民、与本项目紧邻的各楼盘居民、东部新城区内的部分居民等等，这些都是本项目商业的目标消费群体。 市调资料分析——结论2 居民的生活配套需求—— 健身中心（项目已规划，五期商业部分可不再考虑） 儿童乐园（不利于销售，可暂不考虑） 中小型超市（从未来发展的角度考虑，本项目可规